观点：资产荒愈演愈烈，粤系奥园挖来“神助攻”

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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去年以来，房地产有多惨，相信大家已深有体会。近期，已有8家A股房企锁定“1元退市”。其中，蓝光发展已于上周被摘牌，成今年A股首家退市房企，其他被锁定的有中天金融、泰禾集团、嘉凯城、美好置业、粤泰股份、阳光城、宋都股份。

H股房企也好不到哪儿去，今年4月上旬，新力控股成首家被港交所摘牌房企，参考悦读《 》一文。

这些房企去年业绩亏损，被ST警示，债务沉重，爆雷规模大，涉诉案件缠身，股价被持续看空，如今想翻身难如上青天。

大家不难看出，他们手上可腾挪或套现的优质资产已不多，又被一群债主疯狂追债，冻结资产，最终被压垮或直接躺平。

相对而言，融创、佳兆业、龙光、奥园等出险房企，当前似有大大缓过一口气的势头。

比如，融创去年底境内160亿元信用债整体展期，今年4月近百亿美元境外债获得高比例支持，参考悦读 《 》。

作为粤系房企的佳兆业，危难时刻，居然得到长城资产、招商蛇口、中铁五局等央企的积极支援，参考悦读《》、《》。

目前出险H股房企，佳兆业今年3月上旬率先复牌，融创1个月后也得以复牌，大大提振了出险房企积极自救的信心。

近日，坊间曝出龙光 6月8日曾举行过离岸私募债持有人电话会，涉及 公募美元债重组方案中，可能纳入部分债转股选项，规模约占30%， 增加约15 个 投资物业项目放入资产池，从此前 6个变成21-22个，变现后剩余现金将支付重组款。

无论是融创，还是佳兆业，抑或是正在推进债务重组的龙光、奥园，之所以能让外界看到希望，背后最大看点，就是家底较为厚实，同时东风渐起。

今年以来，“资产荒”金融圈或投资圈愈演愈烈，受多次降准、降息等影响，市场上钱很多，M2屡创新高，去年初到今年1季度末新增43万亿元，但实体产业持续凋敝，可投资且有回报的地方太少，资本对优质地产项目仍很青睐。

比如融创，一二线优质住宅开发项目众多，占比高，再看粤系的佳兆业、龙光和奥园，土储地处大湾区的深圳、广州、东莞、惠州等核心城市，特别是旧改规模庞大，优质土储规模潜力可挖。

近期，知名投行高盛预期“7月左右楼市会有史诗级大招”。6月8日，国家金融监管总局局局长李云泽在第十四届陆家嘴金融论坛上罕见提出，支持超大特大城市城中村改造等重大项目建设。

此消息一出，地产圈又开始狂想了。

深陷债务泥沼的中国奥园，近来在债务纾困及优质旧改项目盘活中，近半年引入了4家国资“白衣骑士”，加上如今楼市又有大变局迹象，突然备受关注起来。

6月初，中国奥园与中金国测（中国黄金集团下属中金建设和国策地理信息科技园集团分别持股51:49，今年2月刚成立）达成全面战略合作，双方将重点在广州城市更新乃至粤港澳大湾区建设等深度合作。

很显然，中金国测是央企中国黄金间接控股子公司，参股方的国策集团扮演着“资本方和产业园开发及运营”双重角色。如此以来，奥园捆绑中金国测介入广州等大湾区核心旧改，势必会在项目融资、产业等得到帮助。

今年4月，奥园与西安航投科创达成战略合作，2月广东国资背景的南粤基金平台收购奥园健康近3成%股权，且承诺全面介入奥园大湾区旧改项目合作，1月奥园在 珠海主城规模最大旧改“翠微村”项目引入山东健康且持股60%。

从背景看，西安航投科创、山东健康均为地方国资，在相关特色领域，均颇具实力，介入奥园优质项目股权合作后，势必将加快其资产盘活。

除了高货值的旧改项目层面引入“国资战投”外，奥园债务重组也开始稍有破局。

近日，奥园集团 18.2亿元、4年期的“21奥园债”本息展期通过， 该笔公司债当初就是为“借新还旧”，偿还3.2亿元“18奥园04” 、15亿元“19奥园02”回售所用的。

回头看，奥园这笔“借新还旧”的发债节奏被打乱了，目前市场仍很关注“19奥园02”、“20奥园01”、“20奥园02”三只境内公司债的展期进展。

相较于境内信用债，今年3月，中国奥园曾披露其跟境外债权人临时小组（占境外未偿还债的20%）已达涉及12笔、总本金34.53亿美元债（约合239亿元人民币）暂缓偿债协议，以期全面落实重组、引入战投等，目前暂无最新消息。

受出险等负面影响，2022年奥园合同销售金额约202.2亿元，较2021年1210.3亿元同比下降83.29%，销售遭遇重创，势必已影响到偿债。据克而瑞监测披露，今年前5个月，奥园取得权益销售额36.8亿元，排名第98位。

实际上，奥园销售额跟偿债能力互为影响，唯有债务重组迎来重大破局，摆脱出险的干扰，重拾消费者信心，聚合精干销售团队，有望加速迈入正轨。

5月底， 广州发文明确支持房企与金融机构自主协商存量融资展期，做好重点房企风险处置项目并购金融支持和服务，对并购出险和困难房企项目的并购贷暂不纳入集中度管理。 对总部位于广州的奥园来说，无疑是当前可抓住的政策利好。

编辑：密探君

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