房地产还会好起来吗？ 世界聚看点

房地产行业的辉煌时期，我觉得肯定是一去不复返。主要是因为，增量用户基本没了。以前有很多增量用户，但以后基本只有存量用户，不会再有很多增量用户进来。

在增量用户大幅减少的情况下，对房地产的需求无法再像之前那样上涨，注定这个行业将进入下降和未来的微利期。

(资料图片)

中国实行的是城乡二元结构，农村的宅基地房基本无法交易，只有城镇房屋才可以大规模交易。在过去20多年间，城镇房地产行业之所以出现井喷，主要是因为大规模的城市化，以及由此带来的人口迁移，导致对城镇房屋的需求出现井喷。

我们从历年人口普查数据可以看到，在过去20年间，城镇人口大约增加了四五亿。

按照中国人的观念，有一套自己的房子居住，是基本需求。几乎没有人可以不买房。如果不买房的话，对于男性来讲，连老婆都讨不到，对于女性来讲，生活没有安全感。

在这种观念的驱使下，短时间内出现的四五亿新增用户住房需求，造成城镇房屋价格大涨。即便你不想涨，都难，因为需求量实在太大。在价格大涨的情况下，很多人追涨不追跌，跟风买房，使劲炒房，把房屋价格一下搞到了天上。

但现在不行了。

因为这场盛大的人口迁移活动，基本接近尾声。我在过年或者平时有空的时候，回到乡下老家，发现农村里基本没有年轻人。也就是说，该迁到城里的人，基本都迁了。剩下的人，基本都是迁不动的，不可能再给城镇住房市场带来新增用户。

不但如此，未来的城镇住房价格，可能还会下降。

因为价格是由需求支撑的，要想支撑目前的城镇住房价格，必须要保证有持续不断的住房需求。这要求城里人每对夫妻的生育数量，必须至少达到2.1，因为只有这样，才能保持目前城镇人口数量的大致稳定。

但城里人的生育数量能达到2.1吗？

个人认为，肯定达不到。

城里人不爱生孩子，有些人甚至连婚都不想结。对城镇人口来讲，结婚生娃基本等于“负资产”，不但负担很重，还会影响女性在职场上的竞争力。城里人不缺钱，不缺性，不缺伴，不无聊，不寂寞，且属于陌生人社会，没有一堆人在耳朵边嚼舌头的舆论压力，完全没有农村人那么强的结婚生孩动力。

目前，很多城镇家庭的住房结构可能是，双方老人各有一套房，自己有一套房，然后下面一个孩子或者没有孩子。在这种情况下，等再过几十年，等老人去世或者自己也去世后，这么多房子给谁住呢？

只要生育率上不来，后继无人，房子很可能将变得多余。

当然，我这么讲，不是说所有的房子价格都会下跌。不同区域、不同位置、不同稀缺度的房子，价格可能截然不同。但是，以前那种不管在哪儿买房，甚至闭着眼睛房价都能涨的局面，可能会一去不复返。

从某种意义上来说，房地产业的发展，跟互联网行业的发展，有一定相似之处。中国的互联网行业发展了大概有十几年，最开始也是风风火火，但最近开始进入阵痛期。

主要是因为，增量用户没了。

中国总共只有14亿人口，而像微信这个产品的月活跃用户，便已经达到13.19亿，不可能再有提高。对于很多互联网产品来讲，增量用户已经全部开发完毕。在没有增量用户的情况下，对于企业来讲，不可能再搞新的项目开发，也不可能再搞产业扩张。

大家只能在存量用户范围内博弈，竞争很激烈，利润很微薄，不可能再有往日辉煌。

房地产行业逐渐下行，对地方政府提出了新的要求。

以前，很多地方政府的财政收入来源，主要是卖地。把地一卖，躺着就收钱了。以后，地方政府需要逐渐转变成服务型政府，需要懂经营、懂战略、懂招商、懂投资、懂企业、懂服务。

如果你啥也不懂，只能等着亏空、裁员、“破产”。

在这个世界上，没有铁饭碗。所谓的“铁饭碗”，从本质上来讲，只不过是一部分人“永久性”的养了另外一部分人。但是，这个世界没有“永久性”的事物。不然的话，中国历史上也不会有朝代更迭。

每一份工作，都有其存在的价值。如果没有价值，便没有存在的意义。

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