金帝底价拿下银湖10号地块！7万方的商场，是银泰还是天街？

6月30日，一年中很普通的一天，但对于银湖人民来说，今天已经等了近3年了！

【资料图】

银湖科技城

今天上午，杭州市本年度第六轮土地出让开拍，此次共12宗地块出让，总面积721亩。其中包括银湖人们很期待的银湖“大草坪”地块——银湖10号地块。

杭州市本年度第六次土地出让

今天上午9点45分，经过1轮竞价，金帝房产最终以8.34亿元的底价竞得杭政储出[2023]85号（银湖10号）地块。

银湖10号地块为什么在板块内那么被关注？因为它在银湖科技城的位置绝对核心，地块南临彩虹快速路，北面是银湖公园，地铁6号线银湖站上盖，地块占地面积7.47万㎡，是一宗带有商业综合体的商住混合地块。

银湖10号地块

地块住宅部分的精装限价为2.13万元/㎡（含3000元/㎡装标），与板块同步。‍

早在2020年，富阳区就在政府工作计划中透露，将启动地铁银湖站的TOD开发建设，并已经与中粮大悦城接洽落地事宜。

银湖科技城街景

2021年5月，大草坪地块开始做地工作准备出让，地块四周也立起了围挡，并在规划层面明确，地块会配建一座体量不小于6万㎡的购物中心，还会有酒店、商业办公楼、住宅等业态。

2021年5月 银湖10号地块围挡准备开发

不过后续地块传出考古勘探等消息，原定2021年出让的计划也暂缓。

在这段时间，杭州楼市的热度逐渐减退，除了一些核心板块外，一些外围区域出现底价兜底甚至流摇的情况，非热点板块的新房销售也逐现颓势。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

银湖科技城

但与此同时，银湖科技城的发展却是如火如荼，西科创大走廊的“金南翼”和融杭桥头堡的定位逐渐清晰，产业新城的目标越来越明确。‍‍‍‍‍‍‍

不过，银湖科技城当下最大的配套短板，莫过于缺乏商业配套，特别是大型的商业综合体。因此，银湖板块的居民都希望10号地块尽早出让，配套的商场尽早落地。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

同时，银湖10号地块的住宅部分，也是检阅板块新房在市场表现的一块试金石。‍‍‍‍‍‍

今年，银湖10号地块再次进行控规调整，适当降低了容积率，被外界认为地块距离出让不远了。两个月前，地块正式挂牌出让。‍‍‍

根据地块出让要求，地块需建设一座体量不低于6万㎡的商场（还有1㎡的地下空间），同时地块还将建设体量不小于3.69万㎡的办公楼和2.5万㎡以上的酒店等业态。

谁会拿下银湖10号地块，成为了银湖居民们始终在讨论的话题。‍‍

去年的富阳区土地推介会上，银湖10号地块作为重点项目亮相，在新版规划效果图中，商场的设计语言、颜色，都神似大悦城旗下的春风里商场。

“春风里”版的银湖10号地块效果图‍‍‍‍

全知道从这家房企的商管团队了解到，2021年他们曾有意拿下银湖10号地块，当时已在跟政府接洽，大致的方案也做好了，但随后市场变化很大，在当下的市场背景下，开发银湖10号地块这样的商住混合地块几乎没有利润，这次的土拍并没有报名。

而近期另一家传出有意参拍银湖10号地块的开发商则明确向全知道表示，公司接下去只会在主城区拿核心地块。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

那么今天竞得银湖10号的地块的金帝，又是什么来头？‍‍

全知道了解到，底价拿下银湖10号地块的金帝，是一家从萧山起步的杭系房企，开发足迹集中在杭州萧山、绍兴一带。像是闻堰的叠潮雅庭，就是金帝参与和滨江共同开发。项目的除了已经售罄的洋房，还带有一座商业综合体。

叠潮雅庭的住宅已经售罄，但商业部分进展较慢

值得注意的是，金帝在浙江有多个商业综合体合作开发的案例，比如绍兴金帝银泰城、‍绍兴金帝龙湖天街、萧山融泰城等。另外，金帝与银泰系的商业也合作密切，合作的商业项目中，商业部分多为银泰百货或银泰城。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

全知道认为，未来银湖10号地块的商业部分，根据其体量和定位，很可能会规划一座银泰百货，当然，一座轻资产合作运营的天街也不是没有可能。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

上图为绍兴金帝银泰城，下图是萧山融泰城

不过，商业项目和房地产一样，已经不再盲目扩张布点，开发商对于商业项目的选址、经营和定位越来越谨慎。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

绍兴金帝龙湖天街

就拿银湖10号地块来说，虽然拥有快速路、地铁等配套，但地理站位相对孤立，就拿高桥的万达广场来说，可以虹吸富阳主城区的客流，之江的西投银泰城，除了辐射板块内的30万人口，还可以辐射东洲、浦沿等板块。

但银湖10号地块距离东侧的之江、西侧的富阳主城区都有一定距离，但仅仅依靠银湖科技城的常住人口就显得捉襟见肘。

富阳万达广场

这样的问题，此前在之江的一些商业体就曾出现过：因为之江常住人口不过30万，很多商业的预测客流不达标，导致很多业态、品牌无法入驻，商业的招商和规模不行，商业自然就没有吸引力，形成恶性循环……‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此，全知道认为，金帝银湖10号地块是否能成功，商业的规划、定位至关重要，而住宅部分的销售进度，也将直接影响到商业的顺利开发。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

关注长三角地块出让的平台“好地讯”也做出类似观点。“好地讯”认为：虽然银湖目前的新房销售压力不小，但10号地块位于地铁口，自带商业，相比区域内其他高层项目压力稍偏低，如果住宅部门全部（顺利）销售，基本可以覆盖商业综合体成本。‍‍‍‍‍‍‍‍

但“好地讯”还认为，前期总投入需要超过25亿的项目，还需面对住宅部分的行情不确定性，房企预计仍将谨慎参与。

而今年的土拍，全知道了解到，面对其他热门板块超过20家房企报名参拍，银湖10号地块仅有金帝一家报名。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最后，全知道认为，市场的冷淡是大环境，银湖的小环境总体表现良好，近年来无论是产业发展还是人口导入，都在为这个板块不断注入活力。‍‍‍‍

希望银湖的首座商业综合体，能够做出特色，做出优势，杀出一条血路来！‍‍‍‍‍‍‍‍‍

✍️主笔：小全、小楠 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道

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