龙湖集团入冬毛利率4连降净利止步 吴亚军交棒职业经理人股价大跌

中国女首富、守住中国民营房企最后一道防线者……诸多光环笼罩的吴亚军宣布卸任。

10月28日晚间，在港股上市的内房企龙湖集团(00960.HK)发布公告，原董事长吴亚军因年龄及身体原因，辞任公司执行董事、董事会主席，转任公司战略发展顾问。公司执行董事及首席执行官陈序平被委任为董事会主席。

10月30日晚间，吴亚军还现身龙湖集团投资者电话会议，以新的身份参会，回答投资者疑问。

10月31日，龙湖集团在二级市场上有了反应，早盘一度大跌超40%，随后有所回升，最终仍大幅收跌。这一个交易日，龙湖集团市值蒸发181亿元。

吴亚军的交班方式是借鉴美的集团何享健，她说，此时交班，对公司状态放心。

备受关注的是，接棒者陈序平放出豪言，二十年后，地产之外的收入要到千亿。而目前，龙湖集团地产经营承压，今年上半年的净利润同比基本持平。

交棒职业经理人股价大跌

吴亚军平稳交棒的愿望似乎没有如愿，二级市场上，龙湖集团股价大跌。

10月30日晚间，龙湖集团召开投资者电话会议，吴亚军以新的身份现身，新任董事长陈序平、CFO赵轶一同参会，回应了投资者的疑问。

此前两天，龙湖集团发布公告，宣布了系列重大人事变动。具体为，吴亚军因年龄及身体原因，辞任公司执行董事、董事会主席、提名委员会主席等职务，转任公司战略发展顾问。同时，公司执行董事及首席执行官陈序平获委任为董事会主席，陈序平现年40岁。此外，沈鹰获委任为公司执行董事;夏云鹏获委任为公司非执行董事;邵明晓由执行董事调任为非执行董事并辞任投资委员会委员，并将继续担任董事会副主席。

出生于1964年的吴亚军，曾在国营仪表厂担任过机械工程师，还曾在建设部城建司及重庆市建委主办的一家报纸当过记者。1993年，是吴亚军人生转折点，她开始创业，从建材贸易起步，随即进军房地产。到2005年，龙湖地产成为重庆首家销售额突破20亿元的房企。此后，龙湖集团一路高歌猛进，2007年，销售额突破百亿，2017年突破千亿。

随着龙湖集团在全国开疆拓土不断发展壮大，吴亚军也多次荣登胡润中国女富豪榜。

在本次投资者电话会议上，吴亚军向投资者详细解释了交棒缘由。“常年的糖尿病和甲状腺等疾病，精力上已有些力不从心，前段时间出现心脏问题。”吴亚军说，闺蜜的一句“如果再这样下去，你就无法看到自己孩子事业有成的那一天”让她破防。

至于为何交棒职业经理人，吴亚军表示，到美的集团参观学习时，被何享健与方洪波之间的关系震撼，没有血缘关系，企业也能发展得很好。这让她下定了决心，并为此准备了3年。

吴亚军说，原本计划在中报业绩披露后交接班，但在8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正。

“龙湖没有什么可担心的!”吴亚军说，三季度，公司实现全口径销售金额598亿元，同比实现回正，1至9月，经营性收入达到172亿元，实现稳步增长，今年全年净利润仍然会稳中有升。

吴亚军表示，新的团队很厉害，她的角色转换后，会关注公司的商业模式，寻找新的增长点以及如何规避风险。

吴亚军的美好愿望能否如愿，有待时间验证。涉及龙湖集团的一个最新动态是，二级市场上的股价大幅波动。

10月31日，吴亚军交棒后的首个交易日，龙湖集团股价大跌。早盘，龙湖集团低开近15%，开盘后快速下挫，股价一度下探至7.26港元/股，跌幅达44.66%。随后，股价回升，午后低位横盘，最终收报10港元/股，跌幅为23.78%。

仅仅一个交易日，龙湖集团的市值就蒸发了181亿元。

长江商报记者发现，年内，龙湖集团股价跌幅较大。今年2月11日，其股价最高曾达45.85港元/股，到如今的10港元/股，累计跌幅78.18%，市值缩水了超2000亿元。

地产之外千亿雄心待考

尽管吴亚军宣称对龙湖集团没有什么可担心的，但实际情况可能并非如此。

今年8月10日，龙湖集团遭遇股债双杀，市值蒸发超过200亿元。当天有传言称，龙湖集团出现商票逾期。事后，公司及有关方面证实，所谓商票逾期是谣言。

同在8月10日，瑞银发布一份评级报告，称碧桂园、万科、龙湖和旭辉四家房企在上半年消耗了手头的现金，产生了负的自由现金流。评级将龙湖集团下调至中性，并将目标价从57港元/股大幅下调至25.7港元/股。

今年10月13日，龙湖集团一个项目又遭遇业主维权。

对于这些，吴亚军认为都已经解决，龙湖集团是健康的。那么，龙湖集团真的没有风险吗?

近几年，龙湖集团的资产负债率不断攀升。2018年至2021年，公司总负债从3660.66亿元增至6537.73亿元，资产负债率从72.22%增至74.66%。今年上半年，总负债为6632.81亿元，资产负债率为74.61%。

当然，从三道红线来看，龙湖集团的净负债率55.3%，剔除预收款后的资产负债率68%，均符合要求。

问题在于，地产进入“黑铁时代”，龙湖集团能否挺住?以中期业绩为参照，2018年中期，公司毛利率、净利率分别为37.13%、24.34%，历经连续四年下降，今年上半年分别为21.25%、11.45%。

今年上半年，龙湖集团实现营业收入950.33亿元，同比增长55.97%，净利润为74.80亿元，较去年同期仅增加0.61亿元，增幅0.82%。

新上任的陈序平向外界分享其对龙湖集团未来一年、五年和二十年经营构想。那就是，未来五年，商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道产生的利润占比要过半，收入占到整个集团的30%。二十年之后，地产之外的经营性收入目标是要做到千亿。

地产之外的千亿雄心，能否实现?二十年后，又会有哪些新的商业模式涌现?都是一个未知数，尚待时间去验证。

值得一提的是，陈序平毕业于清华大学土木工程专业，2008年加入龙湖集团，任工程经理、项目经理等职位。2016年底，出任成都公司总经理，2021年7月，陈序平被任命为龙湖集团COO和地产航道总经理，执掌龙湖最为核心的板块。今年2月底，陈序平接替56岁的邵明晓，成为龙湖集团CEO。

关键词： 中国女首富 吴亚军宣布卸任 港股上市的内房企龙湖集团 龙湖集团在二级市场