石景山“分配房”追踪：没有销售资格的物业包销

北京市场惊现6折新房甩卖引发购房者关注，北京商报记者进一步调查发现，除价格便宜外，这批特价分配房打出最大的卖点就是“买房不需要购房资质”，但需要以销售企业职工的名义签订合同，而相关合同并不是与项目开发商所签订。值得一提的是，即便购房者以员工身份买房，所拿到的也并非真正的购房协议，而是由销售拿着称是开发商方面提供的一份《北京市公有住宅租赁合同》。

不用购房资格

北京商报记者调查发现，除价格便宜外，位于石景山五里坨的这批特价分配房最大的卖点就是“买房不需要购房资质”。按照现场销售人员提供的购房信息，购买条件按照企业分房管理，购房者年龄满足22-60周岁之间即可。

众所周知，北京买房有严格的“条件”限制，这也是广大购房者心中的“痛”，有资质的没钱，有钱的又没资质，要二者合一才行。

这批不需要资质的房子该如何买呢?“既然是员工福利房，肯定要以员工的身份买。”据销售人员李锦(化名)介绍，如果要购入这批房子，需要购房者签署一个在职员工证明来买。

“流程是交钱拿钥匙，去建委报备登记，到时候网上也能查到是你的名字，这个房子的户主是谁，然后开发商这边会给你一个本，上面写着房间号，证明这是你买的房子。”李锦称。

#FormatImgID_0#没有销售资格的物业包销

李锦口中的在职员工证明并不是与项目开发商签订的，而是与包销单位“北京铭确物业管理有限公司”签订。也就是说，凡是买这批房子的购房者，首先要成为北京铭确物业管理有限公司的员工。上述包括李锦在内的销售人员均表示自己属于这个物业公司。

天眼查数据显示，北京铭确物业管理有限公司成立于2022年1月7日，注册资本为800万元人民币，法定代表人为金鑫，经营范围包括物业管理;企业管理;企业管理咨询(不含中介服务);技术开发、技术咨询、技术交流、技术推广、技术服务;城市园林绿化。

如果天眼查的信息没有错，那么北京铭确物业管理有限公司并不具备新房销售的资格。

金鑫名下还有另外一家公司——北京得捷房地产经纪有限公司。天眼查数据显示，经营范围包括从事房地产经纪业务;房地产咨询;房地产开发;出租商业用房等。

对于工商系统里没有资质代理这样一个项目，北京商报记者致电北京铭确物业管理有限公司，但截至发稿并未获得回应。北京商报记者也与项目方远洋方面求证与该物业公司的关系，远洋方面表示去了解情况，截至发稿前也未有回复。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉北京商报记者，首先需要看这个所谓的包销公司是否有开发商的书面授权，书面授权是否会作为购房合同的组成部分。如果没有书面授权，购房人将来依据合同向开发商主张维权时，可能会面临开发商不承认的风险。如果开发商书面授权已经列入合同附件，或者以其他书面方式进行了确认，开发商作为委托人，相应的法律后果应由开发商承担。未来出现一些问题，购房人也可以向开发商进行维权。

“即使有书面授权，还是建议购房合同最好和开发商签署。尽量避免未来开发商不承认购房合同约束力。”王玉臣强调。

购房时签公房租赁合同

事实上，购房者即便以员工身份买房，所签署的也并非真正的购房协议，而是由销售方面提供的一份《北京市公有住宅租赁合同》。

“拿着合同就可以正常落户、上学了，而且房源信息会去建委报备登记的。”为了证明自己说的是真的，李锦向北京商报记者提供了上述《北京市公有住宅租赁合同》，在这份发黄的合同上明确写了“承租周期10年”。

对于为何是“承租”不是“买卖”，且周期只有10年，按照李锦的说法，“这正是公房的特点”，只要国家不出台新政策，这批“分配房”五年后就能变成正常的商品住宅。“到时候拿着开发商提供的合同，然后补交一个35%的差额税，房本就能正常下来了。”

“北京过去确实有公有住房，大概在90年代初，为了解决企事业单位职工兴建的一批公有住房，兴建之初都是承租性质。”一位曾经经历过北京房改的政府人士直言，房改后，部分公房折合工龄、职级等在完成土地出让金补缴或按照房改政策补足房款后销售给了职工，也就是现在二手房市场的已购公房。

显然，上述房源并不符合这一规定。

对此，李锦也承认“不能保证百分之百下房本”，但自己住是肯定没问题的，如果想转让，没下房本之前物业负责更改租赁合同。

截至北京商报记者发稿，北京石景山App上发布一则落款为石景山区住建委的情况说明，称核实后，五里坨的两个项目远洋五里春秋与西府海棠商品房最低销售价格均未有6折甩卖。五里春秋项目公司景西公司正准备就自持商品房对外整体租赁与相关单位进行接洽，未形成租赁方案、未签署任何协议，已经在售楼处张贴声明，提醒购房者谨防自持商品房的不实宣传。

以租代售的风险

2016年9月30日，北京出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。自持是“控地价、限房价”的产物，北京部分地块自持比例甚至达到100%，也可见当时房企拿地的热情。

后续因开发商着急变现，自持商品房开始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月，北京市发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，加强对企业自持商品住房租赁的管理工作，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

签订“长租”合同而不是商品房买卖合同，一次性租赁70年赌的就是未来能“转正”?地产分析师严跃进表示，自持模式有其历史背景，也是政府土地拍卖的一次新尝试，此类房源已明确“不得分割、销售、转让”，因此“转正”目前没有政策依据。此外，房管部门如果为某一项目开设“先例”，个例就不再是个例，后续自持项目争相效仿，自持政策也就失去了原本的意义。

关键词： 新房甩卖 公有住宅租赁合同 购房协议 销售企业职工的名义签订合同