超60亿！广州黄埔又一旧改招标！神秘央企杀入？

广州旧改步入快车道！

近日，广州市黄埔区文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村合作改造类项目在广交易平台公开招商，项目拆迁安置总投资额约人民币65亿元（不含土地出让金）。

据了解，这是自5月22日以来，广州在将近半个月里发布的第3个公开招商合作企业的城市更新项目。在这一波之前，广州上一次的城市更新项目公开招商合作企业发生在2022年6月。

【资料图】

如今短时间里频现城市更新项目公开招商，或意味着，经历阶段性调整，广州城市更新已经重上车道。

项目旧改实施方案已获批

有神秘央企杀入？

文冲旧村改造项目地处广园快速路南侧，邻近黄埔东路，紧邻文冲、双岗地铁站。项目向西可通过石化路接驳广园快速路，30分钟内到达珠江新城；项目往北可在1小时内到达白云国际机场等重要区域枢纽。

项目旧改范围内在册总人口近6000人，现状建筑面积约为108.273万平。改造范围内的文物、古树均原址保护，多处祠堂、风水塘原址保留或重建，延续岭南地方文脉。

日前，该项目获得正式批复。项目整体规划定位为“临港智创活力街·山水宜居文化村”，在产业方面，依托黄埔临港经济区的发展机遇进行更新改造，在提升人居环境的同时，构建IAB产业集聚区、中国软件游戏谷等技术平台。

同时，建设活力智慧的智创街区，以商务、商业组团为核心，沿城市主干道形成的两条产业发展带向东西延伸，打造广州市人工智能与数字经济试验区的重要体验性软件聚集高地。

据文件显示，项目改造范围总用地面积74.27公顷，规划计容总建筑面积219.8万㎡。

其中，居住用地31.14公顷，容积率4.8-4.92，计容建筑面积150.94万㎡；

商业服务业设施用地10.14公顷，容积率2-7.34，计容建筑面积58.71万㎡。

融资地块净用地面积约16.16万㎡，建筑面积约为67.5万㎡，其中住宅60.85万㎡。

值得注意的是，目前文冲东旧改项目是由科学城投资集团负责，有消息称，后续央企五矿将会加入，与科学城集团一起完成该旧改项目。

合作企业资格条件

（一）申请合作企业应具备与改造地块相匹配的建设能力和经验，应满足以下要求：

1.从事房地产开发经营3年以上；

2.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；

3.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 5人，其中专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；具有完善的质量保证体系。

申请合作企业本身或者其全资子公司的竣工房屋建筑面积、人员可以计入该企业数据范围。

（二）申请合作企业应具备与改造地块相匹配的资金实力，且须符合以下条件：

1.实缴注册资本金不低于人民币1亿元（以验资报告为准），且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。（竞选文件中需提交竞选承诺书）；

2.企业总资产不低于200亿元且企业净资产不低于50亿元；合作企业本身或者其全资子公司的资产可以计入该企业数据范围。（提供复印件，加盖申请合作企业公章，提交全资子公司资料的，需加盖全资子公司及合作企业公章，以最近一年度的审计报告为准）；

（三）申请合作企业应在报名期限内（以银行到账时间为准）缴纳人民币 3 亿元的竞选保证金；

（四）申请合作企业信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好（以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准），且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况（竞选文件中需提交竞选承诺书）；

（五）申请合作企业应严格按《广州市城中村改造合作企业进入及退出指引的通知》（穂建规字〔2023〕2号）要求导入产业、教育、医疗资源。

（六）其他条件

1、承诺引入产业类型、企业行业地位和数量的申请企业在招商过程中可予以加分（其他条件相同情况下予以优先）。

2、竞得合作企业应在收到《合作改造通知书》之日起10个工作日内，与招商主体及前期服务企业就本项目已签署的业务合同（含前期服务企业相关费用结算）承接事宜达成一致意见形成书面文件并签订《合作框架协议》，并在90个自然日内成立项目合资公司，否则视为竞得合作企业无正当理由放弃竞得。

（七）申请合作企业必须承诺所提交的资格审查材料真实有效，不存在弄虚作假及欺骗性行为，否则，招商主体有权取消其候选合作企业、竞得合作企业资格；

（八）本项目接受联合体投标，联合体成员不得超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%，由其以牵头企业身份代表联合体开展竞选报名、缴纳竞选保证金、签署相关文件等工作，牵头企业在竞选过程中的行为对联合体各方均具有约束力；

（九）以上申请合作企业资格条件包含申请企业的全资子公司的资质、资产、业绩、条件及标准等符合申请资格的，视同于该申请企业符合申请资格；

（十）申请合作企业的资格条件解释权归招商主体。

黄埔68个城中村改造项目

已批复31个

据悉，今年以来，黄埔区积极探索试行城市更新项目审批实施流程再造、信任筹建，推动项目加快开工建设，释放有效投资。

3月底印发《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》，以全周期管理、全流程优化、全方位提升城市更新工作。

比如：将旧改项目涉及的地价评估、房屋和人口数据确认事项归由属地街镇审核；在省既有用地报批手续无法优化精简的情况下，各项目可提前开展“三旧”用地组卷报批工作；明确复建安置区、公服设施“首开先建”的报批程序；统筹改造利用改造项目富余回迁房和过渡性临时用房、规划建设政策性住房、规范回迁房上市流转等多项举措。

到5月份，又连发关于《广州市黄埔区广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引》、《黄埔区广州开发区城市更新基础数据调查（核查）单位确定和资金使用工作指引》等。

值得关注的是，在5月中旬，黄埔区人大常委会副主任罗志钊等一行就城市更新、存量土地盘活再利用以及改善人居环境等工作到杨浦区进行考察交流。

据广州开发区城市更新局介绍，截至目前，全区重点推进的68个城中村改造项目总用地面积34.83平方公里，已累计批复31个，开工2094万平方米，竣工907万平方米，建成安置房19987套、226万平方米；完成固定资产投资2188亿元，商品房销售711万平方米。

黄埔区连续多年城市更新项目固定资产投资总额及商品房销售位居全市第一。通过城中村改造共释放产业用地8.3平方公里，以及2.5平方公里的中新国际科技创新合作示范区、小鹏汽车智造产业园等重大项目通过大塱、何棠下、汤村等旧村项目释放的产业用地上成功落地；已建成教育、医疗、休闲等公共服务设施约50万平方米，新增学校15间，学位超16000个；规划新增教育、医疗、休闲等公共服务设施176处，总用地面积2.14平方公里，总建筑面积224万平方米，约占全区总体设施数量的50%。

广州城市更新再出发

黄埔区城市更新工作近期频频启动，代表着广州城市更新已再出发。

早在今年1月3日召开的广东省委经济工作会议上，就重提城市更新的撬动作用。1月28日春节复工首日，省、市高质量发展大会上，城市更新、“三旧”改造成为会议焦点，彼时除了黄埔、花都、南沙3个区之外，广州其余8个区的区委书记都在会上立下城市更新小目标。

3个未在市高质量发展大会上透露城市更新目标的区域，后期快速付诸实际行动。除了众所周知的黄埔区，南沙区早在3月8日就举行2023年第一批旧村更新改造项目动工活动，当天共有10个已批旧村庄更新改造项目宣布动工。

今年2月中旬，广州公布2023年第一批城市更新项目年度计划，明确计划推进127个城中村改造项目，包括49个续建项目、20个新开工项目和58个前期项目，大力推进城市新中轴线（海珠）、环五山创新策源区、罗冲围、广州火车站等重点片区改造，第一批集中开工17个项目。

3个月后，5月中旬，坊间流传出《广州市2023年城市更新项目年度计划（第二批）》，显示第二批共新增37个旧村庄项目。这意味着，加上第一批名单中的127个项目，广州2023年城市更新项目计划或已达170个项目。不过，有关部门人士透露称，该名单不一定是终稿。

而自5月22日以来截至今日，黄埔区开发区永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村合作改造项目、花都区花东镇象山村村级工业园（薪象科创中心）项目、黄埔区文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目先后发出招标公告，寻求开发商参与合作。

值得关注的是，当中黄埔区的两个项目都明确“接受联合体投标，联合体成员不得超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%”，这在以往的旧改招标合作企业中是未曾出现过的。此外，对企业的总资产门槛要求也从前两年的普遍要求千亿，下调到200亿起步。

除了城中村改造，广州市政府也于5月底印发《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知》，进一步完善广州市老旧小区改造政策体系，有序推进“十四五”时期老旧小区改造工作。

在城市更新准入门槛大大降低，且允许抱团开发之下，更有政府系列政策大力支持推动，广州城市更新或步入全新的发展阶段。

来源：广州公共交易资源中心、南都·湾财社记者 邱永芬、萝岗香雪网、拆神等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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