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自2021年下半年起，因内外环境同时恶化，中国房地产行业急速收缩，30多家开发商接连发生美元债爆雷。
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这其中，总部在深圳的花样年在爆雷伊始，就因超预期违约引发了中资债一连串的集体下跌。在随后一年多的时间里，花样年走上漫长而艰难的自救之路。
2023年5月5日，花样年拨云见日，其公布占公司现有债务工具76.44%的持有人已加入重组支持协议，同意率在爆雷房企中处于前列。此时的花样年距离退市的最后期限还有5个月，但事情的进展遇到了阻力，第二大股东TCL实业迟迟未同意债转股条件。
从爆雷到重组，这家老牌房企经历了什么？面对过去的失误，花样年做出了哪些反思？下一步，它将如何说服重要股东完成重组，又将如何重新取得各方的信任，回到正常经营的轨道？
《凤凰周刊》对话花样年香港公司副总叶倩莹、花样年集团助理总裁陶丰恬，看花样年如何走出漩涡。
叶倩莹，2019年3月入职花样年，现任香港公司副总经理。
陶丰恬，2013年8月入职花样年，现任花样年集团助理总裁。
凤凰WEEKLY地产：能介绍一下过去几个月花样年是怎么跟境外债的债权人谈判的吗？
叶倩莹：公司是在2023年1月9号正式公布第一版的重组方案，3月9号是生效日，在两个月时间之内，我们争取了大概76%以上的支持率，确实是很不容易。
这个结果，是公司团队、财务顾问和债权人小组，经过了超过一年的不停的沟通、谈判得到的。同时，我们也想借这次机会谢谢各位债权人。
公司拟重组方案的时候，有一个核心就是“可持续性”。所以整个重组方案都是围绕着一个长期的、可持续的资本结构来做设置的，加上现在的市场环境，我们认为要用时间换空间，给公司一个恢复的时间，重新走上正轨。
重组方案有几个亮点，最大的亮点是去杠杆。我们总共有13亿美元的债转股的部分，是一个比较创新的安排；其次是控股股东和战略投资也会注入一笔新的资金，来实现公司持续经营、减债；另外关于公司治理、审计，还有一些对外的安排上面，方案里也有覆盖到。
凤凰WEEKLY地产：我们看到消息，花样年的第二大股东TCL实业明确反对目前的债转股的方案，花样年准备如何来应对？
叶倩莹：公司在谈判整个重组方案的时候，一直都有跟不同的利益相关方沟通，包括我们第二大股东TCL实业。时至今日，尽管公司及债权人小组多次尝试接触第一大小股东TCL及TCL控股子公司钟港，但TCL均未同意上述方案，其顾虑或要求并不明确。
较高的重组支持协议加入率表明，绝大多数离岸债权人认为重组计划是公司恢复正常运营过程，并为所有利益相关者实现价值最大化的可行途径。
在整个重组方案里，第一大股东曾小姐把自己的股东贷款作为债转股部分，另外她也会引入外部新的资金投入到重组计划里，这些都是不可忽略的。
所以，我们希望持续跟TCL有建设性的沟通，希望可以得到各利益相关者利益最大化的优化方案。
凤凰WEEKLY地产：除了境外债，目前花样年的境内债和其他的债务情况是怎么样的？
陶丰恬：对于境内债，我们成立了专项小组在和境内债权人进行积极有效的沟通。今年5月4日我们进行了两只境内公募债的展期，获得了有效的通过。此次议案我们将还款期限最长延长到了2028年的6月30日，也可以说在债权人的支持下，极大地给境内运营争取了更长的时间。
剩余的三只公募债，我们也在积极地和债权人沟通，争取长时间有效的展期，也给境内运营争取更久的时间。
金融机构的贷款方面，在央行16条的支持背景下，境内的金融机构也给予了我们很大的支持。在存量的经营性物业贷款以及开发项目开发贷上，都进行了有效的展期，甚至还有金融机构提出“后进先出”的增量资金的支持。
具体的方案我们也在不断地洽谈和磋商中，整体是一个非常利好的发展方向。
凤凰WEEKLY地产：之前花样年的执行总裁在接受媒体专访的时候，提到了有一些项目遇到债权方查封，花样年需要去解冻，然后把它变成可变现的资产，能不能具体介绍一下解冻的过程。
陶丰恬：2021年10月4日我们美元债违约，当时因为是首只境外美元债债务违约，其中还涉及交叉违约的条款，境内的金融机构产生了一些恐慌，宣布了很多未到期的金融机构借款提前到期，公司面临很多资产包括在开发项目的查封（因为大家都是首次遇到这样的问题）。
首先感谢政府的支持，在第一时间成立了花样年专班，组织债权人会议，协助就花样年的境内债务重组，同金融机构债权人进行一一的谈判。
我们被查封的资产分为三类：第一类是开发在售的楼盘项目，一方面加强预售资金的监管，另一方面促进销售的回款，并在有限的条件内提供增信支持，使金融机构对还款来源有更加坚定的信心，从而盘活再开发项目。
花样年在上海开发的乌南396住宅开发项目。
第二类是存量资产项目，包括城市更新项目，我们在和金融机构进一步地探讨“后进先出”的资金模式，将存量项目转化成有效的土地和有效的资产来进行盘活。
对于第三类的资产经营性物业，我们精简团队，通过经营的提升提高出租率，从而促进经营物业的价值提升，稳定金融机构的信心，同时在金融16条的支持政策下，我们也得到了有效的续期和展期。
凤凰WEEKLY地产：这一次花样年的战投给了花样年1亿美元的资金支持，想请问一下未来有没有相应的股权安排？
叶倩莹：目前在我们海外重组计划里面一个新增的资金，已确定了明确的意向，但是暂时还没有包含任何股权的安排。
当然未来在公司发展稳定以后，我们也会考虑和欢迎不同的财务上的安排。
凤凰WEEKLY地产：花样年在重组支持协议里面有说，如果未来要形成现金流，有两个必要的条件，一个就是国内的房地产市场恢复正常，一个就是公司还能新增融资。我们看到今年国内的房地产市场正在缓慢恢复，但是花样年在债务已经违约的情况下，准备怎么去做新增融资？
陶丰恬：美元债违约后，我们意识到了要解决信用问题。所以一直在积极努力地完成境内外的重组，恢复主体信用。其中首要的任务是恢复花样年境外上市主体的信用，以及境内的公开市场发行债务主体的信用。
在国内外信用主体恢复的情况下，涉及项目端债务的盘活和新增融资。在主体信用恢复完成之后，我们也会进一步考虑在公开市场上来进行增量融资。
叶倩莹：从2021年底至今，房地产境外融资的确遇到非常大的挑战，大家可能在公开市场也看到，能有新增资金或者新增发债的企业几乎没有，可能只剩下一些国企或者投资级的（企业）。整个这么两三年下来，在企业层面或者是债权层面，我们也一直在思考，在讨论一个不同的未来的融资方向。
我之前也提过了，我们整个重组方案的核心是为公司争取一个长期的可持续的资本结构，对于境外债权人来说，恢复主体信用是非常重要的。我们未来也会继续和一直支持公司的一个债权人努力合作、商量。我们对未来的融资环境还是非常有信心的。
凤凰WEEKLY地产：花样年当初突然爆雷引发中资债整体下跌，花样年的管理层后期是否有复盘过这个事情，当初花样年的预案是不是做得不够？
陶丰恬：发生流动性危机以来，每时每刻团队都在不停地复盘，我们当时确实是风险意识不足。其实在2021年上半年，国家已经在宏观方面对地产进行调控，但是我们还是在高歌猛进，对于城市的管理边界都进行了一定程度上扩展，包括管理团队也有少量的臃肿，管理效率也有一定的下降，所以我们也在不断地进行反思和调整。
目前可以看到新一轮的宏观政策，国家不管是在金融端还是政策端，都是在鼓励消费和房地产的投资发展，但是同时面临地产库存高企的现状，我们认为地产行业目前发展应该更加聚焦在产品和服务上。
接下来花样年会更专注于产品和服务，以及深耕我们所擅长的区域和领域，聚焦在长三角、粤港澳大湾区重点城市。同时在团队端，自爆雷以来，我们精减了70%的人员，管理费用下降了80%以上，管理更加扁平化，效率急速提升。
接下来花样年首要任务是全力以赴保交付，我们今年有2万套的交付压力。当然政策端也不断地支持，截至目前，政府给我们6个项目提供了保交付的资金支持，我们要完成2万套的交付。
凤凰WEEKLY地产：如果这一次花样年的境外债能够全部顺利重组的话，那么在2024年底之前花样年都没有境外债需要偿还了。花样年有没有考虑过会重启拿地？未来的中长期的计划是什么？
陶丰恬：我们短期的计划是恢复主体的信用，同时盘活我们的存量资产。因为我们在粤港澳大湾区有大量的城市更新的土储，如何把城市更新的土储变成灵活有效的一个资产，是我们现在的一个工作重点。
同时在这个背景下，我们也会积极有效地寻找市场机会，在主体信用恢复、获取增量资金前提下，再进行新增项目的投资。
自2022年以来，国家从政策方面不断出台利好政策支持房地产，从去年的货币投放量来看， M2去年增加了23万亿，今年一季度更是增加了15万亿。政策在不断地给消费端进行加码，但是在需求端，消费者变得更加的理性，所以对于具有投资和居住属性的地产行业来说，挑战更大。
花样年作为一家注重产品力的公司，会把优势更加集中地发挥。曾小姐说过，我们的每个项目都有它的故事线和灵魂，要给客户的不仅仅是一个居住产品，而是要有灵魂和有附加值提升的产品。
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