【报资讯】坪山“光明化”

坪山最大的问题已经不只是地铁轨道铺设放缓，而是即将来临的供应潮。

很多人觉得光明和坪山并不能相比，实际上坪山和光明非常相似。

(资料图片)

位于深圳远郊，同样对单一地铁线依赖度极高，都是高新制造业集中地，前10年二手房小区供应不多，都是市区内名副其实的“睡城”并拥有大量的工业产业园区。

而最近，随着2023年深圳年度建设用地出炉，坪山开始“光明化”。

因为未来区域内将会出现大量的限价新盘。

4月21日，深圳市规划和自然资源局发布深圳市2023年度建设用地供应计划。

其中重点有四个：

1、全市建设用地供应总量和去年计划持平，都是1200公顷，其中居住用地330公顷（占比27.5%）。

2、商品房和公共住房用地供应总量相较2021年的363.3公顷、2022年的365公顷，略有减少，为330公顷，但比2019年293.2公顷要多。

3、商品住房用地供应主力集中在坪山、龙岗、宝安、龙华和光明。其中坪山供应最多，达到26公顷，且远超前几年水平。

2022年坪山商品住房用地供应计划是15公顷，2021年是4公顷，2019年是4公顷。

4、市区几乎没有新地了，福田、罗湖、盐田新供应商品住房用地为0，全都要依靠更新整备用地。

从近5年深圳年度建设用地供应计划来看，2022年是深圳住宅用地供应高峰。

2019年—2021年，深圳商品住房用地新供应规模都保持在五十多公顷左右，2022年则达到116公顷，几乎翻倍。但2023年则回落到100公顷。

肉眼可见深圳住宅用地供应速度开始慢下来。

用地供应计划每年都会更新一版，为当年的深圳土拍提前预告。

看上去平平无奇，但实际每一年都有很多看头。

每一版都决定了深圳未来三年新房的格局和走向。

对比过去5年深圳建设用地供应计划，可以看到住宅用地供应主力，已经由光明、宝安转移到了坪山。

这就意味着，随着市区新供应的商品住房用地越来越少，坪山就会是未来3年深圳供应量最大的片区。

坪山将迎来一轮新的供应潮。

换句话说，前三年光明新房的巨量限价房供应，新房价格内卷的光景将会在坪山身上一一复现。

对坪山来说，“光明化”已经有所体现。

一方面价格已经卷得不成样。

新供应的住宅，不仅便宜大碗，几乎刷新坪山新房近3年来的最低价，甚至比东莞还低。

坪山石井一个距离惠州约2公里的新盘，426套住宅，均价约3.71万/平，总价区间约229万-1126万/套，建面单价约2.88万起，总价200万起就能买约70平的3房。

而东莞的边缘板块凤岗、长安的多高层住宅新房都已经卖 到了2.5万-4万/平。

（凤岗片区）

（长安片区）

不仅起步价低，开发商还搞起买房送3年种地体验活动。

另一方面，库存加大，去化周期超过了25个月。

现在坪山的新房库存已经达到5689套，去化周期达到27.9个月，是深圳11区之中，去化周期排行第三的区域，比深山合作区的去化周期还久。

说明库存已经非常多。

不过，坪山和光明稍微还是有点不太一样。

一是光明是投资客主打高地，二是坪山的价格天花板比光明更低。

光明这两年因为海量供应，导致区域内集中了大量的次新。

价格的天花板压在了5万左右/平，大量4-5年内即将解禁的新房，会是大量投资客集中脱手的时间段。

而坪山的价格天花板是4万不到，以自住为主，投资客几乎很少，就算供应加大，也不太会有投资客集中甩盘的可能。

三是光明有大量的人才房，保障房压制，比如长圳片区大量的长圳保障房，导致二手房卖不上价，而坪山区域的保障住房比例相对低一些。

四是高端制造业加成不比光明少。

这几年，坪山在悄悄发力。

上百个产业园区，近千家生物医药企业，以BYD为龙头的300余家新能源全覆盖企业，以中芯国际（深圳）、昂纳信息、金泰克、基本半导体、安为代表的120余家半导体与集成电路企业，要撑起区域内3万+，甚至折后便宜到2字头的价格，绰绰有余。

可以看到，两个区域之间的明显区别。

但这并不能对坪山太过乐观。

到时候集中限售解禁，就算没有人才房、保障房的供应冲击，坪山势必也会面临大量次新房相互挤压的局面。

新房之间相互挤压，新房和次新房之间相互挤压。

前10年，坪山的新盘不算多，后十年会是坪山二手房释放的集中时点。

竞品楼盘一多，就会卖不上价。

作为跑得比大市慢的区域，价格很难会有大幅的跳动，如果不涨或者涨得少就是亏。

加上买卖的税费，中介费，摩擦成本非常高。

现在论投资，坪山基本没有洼地。

2015年是坪山房价的分水岭。

2015年后上车坪山新房的人，都没有赚到钱，基本都处于站岗的状态。

拉一下坪山过去十多年供应的新房便能直观地感受出来。

2014年力高君御国际开盘均价约1.35万/平，今年二手房成交单价去到4.2万左右一平；

2015年京基御景印象四期开盘均价约1.5万/平，今年二手房成交单价去到4万左右一平；

2016年心海城开盘均价约3.3万/平，今年二手房成交单价去到3万左右一平；

2017年财富城开盘约4万/平，今年二手房成交单价去到4.3万左右一平。

现在回头来看，买心海城、财富城不仅没有赚钱，反而在这五六年中，还损失掉了利息。

心海城、财富城只是坪山2015年之后的缩影，在大市中，其他小区也不会有太大的差别。

所以坪山没有了大市的背景支撑，很难会有大的涨幅。

作者 |醉酒大鲨鱼

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