环球快播：江桥为何能6.2W？！那南翔王炸地块呢？

- 2023年的第75天 -

【资料图】

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前天，南翔生活网发布了2023年嘉定一批次土地出让信息，不少网友好奇，我们为什么删掉了帖子，这里做一下澄清，主要是对照官方信息制作的图表中，写了菊园，而没有明确说明是“嘉定工业区的菊园社区”，因为图片不能修改，怕网友误认为是菊园新区，产生误解，因此本着负责的态度，将文章进行了删除。（有兴趣的网友可以滑动框中内容）

最新消息

江桥6.2W

工业区4.6W 徐行3.75W

嘉定一批次土拍拉开大幕

我们赶快一起来看看

南翔生活网从上海土地交易市场获悉：2023年上海一批次出让的商品住宅用地清单已正式发布，涉及11个区，共计19幅地块，总起拍价约483亿元。

其中，嘉定3幅，分别位于江桥、工业区和徐行。

五大新城仍是主力供应区域，其中，嘉定区拟出让3块涉宅用地，用地面积达14.83万方，排名五大新城第二。

小编第一时间从出让文件了解到，嘉定公寓的新房联动价将首次突破6万！江桥最高，达到6.2万元/平米；工业区4.6万平米；徐行3.75万/平米。

另外，嘉定旁大热的桃浦板块这次也有上榜，地块位于沪嘉高速公路北侧，连冠路和祁顺路交界处，总占地3.4万平方米，容积率2.5，总建面将达约8.5万平方米。

为了便于查阅，小编将全部拟出让地块表格进行了整理：

本次，嘉定区共有江桥、工业区、徐行的3幅优质地块上榜，虽然分属嘉定南北两边，但是位置都非常好——江桥、工业区地块位于双轨交站点旁，徐行地块位于在建中的优质学校旁！

我们一起来具体看看

01

江桥：联动价破6万

江桥镇JDP0-0402单元42-07、43-02地块，东至金园一路-骏航路、南至金园二路、西至骏航路-金园三路、北至曹安公路-河流。

地块就位于14号线和嘉闵线双线换乘的乐秀路站，可以说，出小区就能上地铁！

根据出让信息，该地块总出让面积54964.2平方米，是一个商住办复合地块(商：23%、办：15%、住62%)；其中，42-07地块（商业+办公）容积率为3.0；住宅的43-02地块容积率为1.8（如果不出意外，将会打造高层为主住宅）。

这块地除了双轨交换乘站这个最大亮点外，还自带商业，经过小编简单测算，商业面积大约3.8万方左右（面积大体和南翔五彩城面积相近）虽然不是特别大，但是满足社区需要没有问题，同时也可以弥补附近暂时商业配套不足的问题。待曹安路北面的维乐城和项目东侧的86湫未来建成，购物消费将非常便利。

乐秀路站商业体规划效果图

02

工业区：双轨交+学校

嘉定工业区菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块，东至城北路、南至范家港-基地边界、西至和硕路、北至树屏路。

总的出让面积为6.06公顷，容积率为2.0，大概率为高层住宅。该地块西面就是曾经大卖的金地峯范，周边教育、交通、商业资源也非常丰富。

交通方面，地块的南侧有嘉闵线城北路站（在建）以及11号线嘉定北站，这妥妥的双轨交楼盘！

而项目东面紧邻就是嘉定著名的桃李园中小学，除此以外，周边还有领峯幼儿园和树屏路幼儿园。

商业方面就更不用发愁了，日月光中心仅有几百米距离，而更近的日月光二期正在建设中！往东不远还有信业广场。

嘉定北绝对是嘉定超高性价比区域！

03

徐行：与华五做邻居

徐行镇新市镇镇区17-01地块，东至启宁路、南至唐家浜、西至宝慧路、北至树屏东路。

该地块拟出让面积为3.27公顷，容积率为1.8，预计将以高层为主。

这里是徐行重点打造的新市镇核心区，地块西侧是禹州丁香里，北侧是佳兆业。

当然最大的亮点是，这个17-01地块与九年一贯制的公办华师大第五附属学校仅仅一路之隔！简直就是与华五做邻居了！

除了华五这个肉眼可见的亮点外，由于该地块位于徐行、菊园、新成路的交界附近，还可以共享其他街镇的优质资源。

附近的佳兆业、绿洲、禹州等社区已经比较成熟，周边还有优质的嘉定区实验幼儿园，以及御泰国际广场等。

距离离建设中的嘉闵线新成路站直线距离也仅1公里左右，距离嘉定百联购物中心车行距离也就3公里左右。

根据去年七批次新房价格，地块周边的佳兆业五期的公寓约3W+，叠拼+合院4W+。

江桥联动价6.2W，乐秀路TOD要来了

言归正传，上周四出炉的上海一批次集中土拍信息中，最大的看点是江桥的联动价站上了6.2万/平米，这也是嘉定除低密度住宅（碧桂园南翔6.25W）外，公寓住宅联动价首次站上6W+。

作为嘉定楼市三大热门标杆板块（江桥、南翔、新城）之一，江桥本次这个房地联动价，涨幅算大吗？相邻的南翔板块今年又会如何，这是最为引人关注的，小编今日将和大家进行浅议。

嘉定近年土拍整体形态和联动价

要了解江桥的价格涨幅，先看看嘉定这两年拍地大的脉络。

总体来说，嘉定这几年土拍基本沿着11号线和嘉闵线、14号线3条轨交轴线进行。其中，去年主要是更是集中在11号线和嘉闵线，有13幅宅地成交，分布于安亭、工业区、南翔、菊园和嘉定新城（马陆），其中嘉定新城（马陆）最多，共有5幅。

江桥去年没有宅地集中出让，最近一次是2021年10月，位于江桥北社区，14号线、嘉闵线旁的N2-03地块被龙湖&南山联合体拿下，备案均价为5.75万元/平米。

为了让大家对嘉定近几年各个区域高层公寓为主的主力住宅联动价（备案均价）有个整体性了解，小编对2020-2022年嘉定的部分代表性地块土拍价格进行了标注（橘色圆圈为2020-2021年拿地项目均价）

江桥6.2万，涨幅大吗？

新政后，江桥的新盘每逢开盘，几乎都触发要积分，也说明了市场对江桥区位的认可。特别是这几年，主要的土地出让都在江桥北社区的14号线、嘉闵线换乘的乐秀路站旁，可以说位置真的非常好。

2021年，两个北社区的老将——南山和龙湖携手，再次深耕于此，房地联动价达5.75万，成为当时嘉定联动价最高区域（南翔南山为5.7W）。

去年没有宅地土拍，今年首批次，江桥北社区对面，乐秀路地铁站旁的42-07、43-02地块一推出，价格就达到了6.2W，相比于龙湖南山地块，涨了4500元/平米，涨幅约7.8%。

很多网友觉得非常惊讶，价格这么高啊！那么这个涨幅到底大不大呢？

小编进行了一下对比和计算。

表格中涨幅计算公式：（(现价-原价)/原价*100）/n%

从年均涨幅上来说，江桥3.91%的年均涨幅依然是最高，带商业和办公的新城地块涨幅为2.86%，其余南翔、新城纯住宅项目涨幅800-1000元，不到2%。

江桥联动价为什么能涨幅这么大？

特别提示：以下内容，仅为主编个人判断和个人观点，不代表官方看法。

江桥的土拍一直广为关注，因为江桥不仅是嘉定的江桥，也是大虹桥的北虹桥。

需要注意的是，江桥这幅地块是一幅商、住、办的复合地块，商业+办公占比高达38%，同时，小编注意到，根据预合同约定，商业需要100%自持，办公自持不低于70%，而且住宅中还有5%的保障性住房。

乐秀路站商业体规划效果图

也就是说，真正可以马上变现的仅有占比约58.9%（62%-62%*5%）的商品房，从地块开发资金平衡角度来说，给到这个联动价可以理解的。

以小编对项目开发的了解，有商业体的复合地块出让一般有两种常见的方式，一种是提高联动价，类似嘉定新城地铁站的中建二局地块，给住宅的联动价高于区域平均值；

还有一种是降低楼板价。类似2014年出让的南翔陈翔路印象城综合地块，该地块因为有超大体量的商业和办公，需要配建住宅（10-01地块，即现在的星信名邸），并通过大地块降低了住宅楼板价，让出价格空间，使开发商能平衡开发资金。

原陈翔路商业体地块示意图标注（2014年）

再说到江桥这个商住办地块价格，鉴于此前江桥北社区近年来新开楼盘基本都触发积分，周边二手房价格倒挂非常明显，这块地6.2W的均价销售应该问题不大。

同时，北社区居民期待已久的乐秀路站TOD商业体也会新建。

南翔会有哪些地块计划土拍

南翔板块是今年推介最多的，根据小编目前掌握的《2023年上海市嘉定区经营性用地出让计划》资料，最引人关注的是南翔，今年有8幅地块有出让的计划（特别注意，绝不代表一定会出让，能出让）

图示中山姆会员店位置标注错误，小编进行了调整

而且，这8幅地块（ 29-01、25-06、34-01&34-06、31-02、32-01、33-02、17-01&17-07、13-02&16-01）全部位于大的云翔板块，其中7幅地块位于嘉闵高架以西的嘉闵高架旁，一幅位于印象城和陈翔路地铁站南面。

先说嘉闵高架以西7幅地块，最引人关注的是，相比于现在的地块容积率，这些地块容积率全部调整到了2.0以上，不出意外，南翔嘉闵高架两旁基本都是高层住宅。

相信，我们不久后就可以看见，部分地块规划调整的公示信息。

小编近日也在高空对部分地块进行了出让前的实拍

未来，云翔板块或以高层为主，低密度住宅将非常少！同时，可以想象，在未来这些项目建成后，如果车行嘉闵高架，将会感觉非常震撼，形成万家灯火灯光阵列带！

紧邻山姆会员店，非常值得期待！

这几幅地块中，最值得期待的就是31-02、32-01、33-02这三幅地块（小编注意到，去年这三幅地块也进行了推介，不过是作为一个整体），同时，也在去年被补充列入2022年度嘉定区土地储备计划。

我们先来看看详情：

31-02、32-01、33-02这三幅地，位于惠亚路中学东侧， 西南就是今年要开业的山姆会员店，同时，穿过嘉闵高架就可以抵达印象城。

而且，这三幅地块没有紧邻嘉闵高架，噪音问题也会明显减少但还能享受便捷的交通出行。而且旁边都是住宅为主，居住氛围也会非常不错。

从正常逻辑来说，这三幅地，应该是云翔板块（嘉闵高架西侧）中联动价可以给到最高的，估计很多人已经期待这幅地块的登场！

印象城南侧王炸地块

最后2幅地块位于嘉闵高架以东，印象城南侧的 13-02&16-01地块，也是继嘉定新城超级地块后，嘉定最值得期待的一块优质宅地。

这幅地块几乎已经不需要介绍了，在地块内规划有幼儿园。此前因为土地产权问题，一直没有能完成收储，据悉，目前已经有了重大进展，如果一切顺利，今年是有可能进行出让。

作为出门就是印象城，过条路就是陈翔路地铁站的王炸地块，不仅是居民和潜在购房者一直在期待，小编熟悉的不少开发商早就对此地块兴趣浓烈，相信如果一旦进入市场，绝不用担心托底问题。

至于联动价会是多少，也是大家热议的话题，小编在此也做一下个人判断（仅为个人分析判断，不代表任何官方）。

2020年8月融信下这副地块旁两幅地块，无论从土地的规整，还是区位，都没有办法和印象城南面这块地相比。

2021年，融信开盘当时均价为5.9W，时隔2-3年，不仅有 土 地的年度自然增值而且还有更好的位置加持，若按照南翔这两年1000元幅度这种最保守的计算方式看，联动价肯定破6W，或达到6.3万！

如果参照嘉定新城未来城市的优质增幅幅度，达到6.5W左右也不是没有可能的。

大家更期待山姆旁地块还是印象城南侧地块

你觉得这两大优质地块未来联动价会是多少呢？

欢迎和一同分享

特别提示：本文仅为南翔生活网主编基于既有信息的梳理和分析，土地出让和最终价格以官方发布为准。不可作为投资置业是判断依据。

编辑 | 蛋哥

资料来源 | 上海土地市场 嘉定规资局 南翔生活网

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