全球通讯！竞速“双碳”赛道，物管企业打通绿色办公最后一环

为应对气候变化带来的全球性挑战，绿色与低碳已经成为全世界的共同目标。

国际能源署和联合国环境规划署发布的《2022年全球建筑和建筑业状况报告》显示，建筑行业消耗了全球超过30%的能源，占全球能源和过程相关二氧化碳排放的近40%。同时，中国也是世界上既有建筑和每年新建建筑量最大的国家，根据《中国建筑能耗研究报告（2022）》披露，2020年全国建筑全过程碳排放总量为50.8亿吨，占全国碳排放比重的50.9%。

(相关资料图)

当前，中国正以碳达峰、碳中和为目标展开广泛而深刻的经济社会系统性变革。面对此目标，商业建筑领域作为碳排放的主力，成为这场系统性变革中最为瞩目的舞台焦点。节能、低碳、绿色的建筑理念相互依存，相关政策也在不断助推建筑低碳转型。

如何实现碳达峰和碳中和既定目标？如何实现节能减排、降本增效？物业管理行业面临着绿色低碳要求不断提高的全新局面，其未来发展任重而道远。

空间绿色改造，蝶变片区产业格局

绿色是当下，是未来，更是发展的底色。

作为碳排放“大户”，近年来，在住建部等部门的推动下，加大建筑节能、绿色建筑和绿色建造推广力度，加快城乡建设绿色低碳转型发展，已成为建设美丽中国的重点任务之一。针对老旧建筑实施改造工程亦是一个重要突破口，基于设施与理念的陈旧，老旧建筑墙体保温、屋面保温、门窗隔热效果与密闭性有着显著改善空间，空调、风机等高耗能设备均存在着迭代的需求。

结合城市更新行动，绿色的风吹进了更多城市核心区域的老旧建筑之中。以位于北京朝阳区的龙湖蓝海引擎产业园为例，近200米的超长西立面装置了23种渐变色的遮阳格栅，明快的玻璃幕墙，熙熙攘攘的年轻人在这里进进出出。几乎很难想象这里原本是一家老旧杂乱的汽配城。

2020年，响应北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，龙湖接手了汽配城的整体空间改造与运营。在改造过程中，龙湖充分保留原有建筑基底，大大减少钢筋混凝土等材料的使用，未产生额外的结构用量，减少约42632.09吨碳排放；同时，采用装配式建造技术及龙湖生态出品的绿色装配式建材，相比传统施工方式，工序精简30%，粉尘污染减少40%，提升材料环保标准达到ENF级，软装为E0级环保标准家居。

助力国家“双碳”目标的达成，地产开发企业已将绿色低碳深植在基因中，将绿色生态理念与公司战略、企业文化紧密结，落实到运营管理的每个环节，从绿思想、绿建筑、绿产业到绿服务，推动中国的绿色事业蓬勃发展。

贯彻绿色节能的理念，作为运维阶段服务主体的物业管理企业，也不再是项目设计、施工阶段的旁观者。

事实上，小到实现会议室的人走灯灭，大到整栋建筑能耗的集成化管控，很多绿色节能的措施，均需要物业管理团队于前期的介入，为开发团队出谋划策。

龙湖智创生活将绿色节能目标始终贯穿各个空间，整个建筑外立面、屋顶采光、朝向、角度、面积都经过模拟测算，避免大量的热负荷产生及炫光干扰，以获得最佳的节能和采光效果。

于龙湖蓝海引擎产业园，龙湖智创生活关于节能降耗的考量，覆盖节能建材、气泡砖轻型材料、屋顶纳米保温膜、空调设备、照明设备、智能终端等等，甚至是龙湖蓝海引擎产业园标志性的格栅西立面，其间距和宽度，也由龙湖智创生活按照不同季节的光照角度进行模拟，保障光照的舒适度，避免阳光直照，导致室内温度过高。结合智能照明结合分区控制的灯光运行策略等，龙湖蓝海引擎产业园预计与行业同类建筑平均水平相比，能耗降低约15.4%。

可持续绿色建筑已成为未来建筑发展的必然方向。龙湖智创生活通过空间改造升级，改变空间功能、植入低碳场景，在建筑的全生命周期内，用更可持续的方式，为人们提供健康、适用、高效的办公空间，最大限度地实现人与自然和谐共生。

智能化加持，打造节能大战“指挥部”

科技是第一生产力，创新是第一动力。龙湖智创生活的服务领域正在不断拓展、延伸。而“以人为本 科技赋能”的理念，一直深植于心。

基于对商业业态的洞察与管理经验，龙湖智创生活自主开发的IBMS（智能建筑集成管理平台）投入使用，成为节能大战的指挥部。通过对设备植入标准化运行策略，实现对集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等的优化控制和精细化管理。除了对设备实现7*24小时全年不间断监控和不断迭代分析管理数据外，还能够有效的实现节能降耗。

有了IBMS的精准把控，龙湖智创生活可以分别对遍布整个商业体的，数量庞大的空调、电梯、扶梯、灯箱广告、楼栋氛围灯、新风系统，进行节能调控，一些设备甚至能实现一键管控。

值得注意的是，商业建筑产生的大量能耗和碳排放集中在运行阶段，主要用于维持建筑环境和内部活动的终端设备用能；除此以外，在商业建筑运行阶段，空调系统的大量使用也会导致氢氟碳化物等非CO2温室气体的排放。据了解，每台冷机及其附属设备高负荷运行时的能耗可达1000度电/小时。

在天街项目中，龙湖智创生活利用IBMS系统，定制了更为精细化和智能化的能源调控方案。始终将温度、新风量、二氧化碳浓度、照明等指标保持在人体舒适的程度，又做到能耗最优，完美实现“客户感受优化”和“低碳节能”两大目标。

以10万平方米的长沙洋湖天街为例，龙湖将一天细化分为5个时段，设置调节温度带，分别设定每个时段的主机冷冻水供水温度，实现室内温度按需调节。并实时监控室内各区域温度（智能监测与人工巡检双重校验），将其与设定值进行比较，对冷冻水泵、冷却塔运行策略进行即时调整。在每天开店前，系统会自动打开通风窗，引入外部还较为凉爽的新风增加空气对流，以减少空调设备机械开机时长；临近闭店时，系统会提前0.5-1小时关闭制冷主机，利用管道里的冷水持续供冷，减少耗电。通过一系列举措，每年共计约可节省25.8万度电，更可以实现场内不同区域、不同时间段近乎匀质的舒适度感受。

不仅如此，更大范围的节能减碳实践在苏州龙湖中心、上海闵行蓝海引擎等产城项目中亦有体现。在苏州龙湖中心，依靠IBMS系统，通过对设备植入标准化运行策略，自动调节空调水阀、风阀、风机频率等参数，实现照明、空调等系统的分区、分层精细化管理；通过EMS能源管理系统，则可以管控项目内每台设备能耗投入与使用，并对偏差进行自动预警，管理人员可及时调整设备运行策略，进行节能管理。种种在科技基础上的运营策略，既确保项目运营管理品质，又实现节能降耗。

持续践行ESG理念，助力企业可持续发展

当前，物业管理行业关于绿色发展、节能减排等原有的概念，已被ESG理念整合为由众多重要议题组成的环境信息，如电力、燃气、水等自然能源的消耗、能源使用效率、废弃物管理等。同时，环境策略和管理体系、企业气候战略和碳中和规划、企业碳排放管理、员工绿色通勤支持、绿色供应链体系的建立及管理等内容也被延伸出来，成为独立的全新命题。

一项来自IBM的评估报告显示，IBM仅因鼓励员工在不需要时关闭设备和照明，一年就节省1780万美元，相当于减少了5万辆汽车行驶的排放量。

显著的节能成效，为企业运维环境里的节能环保带来有效的借鉴意义，特别是我国物业管理行业整体ESG实践水平尚在起步阶段，在“双碳”政策目标下贯彻ESG可持续发展理念变得极为迫切和重要。在龙湖智创生活看来，绿色节能的实现，需要物业管理企业拥有多样化的执行策略，也需要与用户间相互配合，从理念上完成渗透。

在依托智慧化的节能案例之外，龙湖智创生活同样于许多不具备AIoT底层能力的项目实践绿色节能理念。在龙湖智创生活接管的一个35万平方米产业园区，通过节能减排措施，平均月度能耗同比下降接近7%，预计全年将节能超200万元。通过在园区内增加巡检，手动关闭部分限制设施，细化暖通、空调主机、设备的运行策略，以及减少室内冷热量流失、降低空闲时段的过度开启照明、公区亮度优化调整等措施，实现绿色办公。

据克而瑞数据显示，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.35亿平方米，合约面积为5.13亿平方米，其中，来自第三方物业的面积占据了极大比重。

始终坚持绿色发展，给龙湖带来了非常理想的成绩。2022年，龙湖集团进一步夯实ESG管理体系，持续在环境保护、社会责任、企业管治方面开展相关举措，在商业道德、排放、废水和废弃物管理、职业健康和安全、公司治理等方面取得了重大进步，获得Sustainalytics的高度肯定并授予低风险评分。

在中国投资协会、新华社《环球》杂志和标准排名联合发布的《2022中国绿色低碳地产指数TOP30》中，龙湖以59.8的绿色低碳指数位列榜单第6名，绿色指数同比增长5.3%。同时，龙湖荣登2022中国绿色低碳地产（商业）TOP10第一名、2022中国绿色低碳地产（民企）TOP10第二名、2022中国全装修企业TOP10第二名。

善弈者谋势，善谋者致远。碳中和的落实知易行难，包括龙湖智创生活在内的每一个物业管理企业都需要站在更高维度去审视发展模式，将环境责任纳入投资和运营的每一个环节中去。同时我们也发现，在城市可持续发展这一探讨话题里，越来越多的先行者正在用过往成功的实践经验，共同推动着城市未来的绿色发展。

在时代巨幕之下，龙湖智创生活持续通过打造数字化和低碳化技术双引擎，依托节能技术、智慧物联体系及ESG理念，助力园区、楼宇、工业企业绿色发展，将发展成果落笔于城市之间，为实现“双碳”目标贡献企业力量。

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