说真的，不要小看城投！

这两年，城投拿地成了热门话题，经常有人会问，城头拿这么多地都怎么处理了？城投拿地后一般有三种处理方式：一、自主开发；二、合作开发；三、暂缓开发。

以自主开发为例，部分城投的自主开发能力已较为成熟，这些城投甚至成为了当地市占率的领跑者，比如南京安居、武汉城建、成都兴城、深铁集团、无锡新城集团等等，对这些城投来说，已具备成熟的操盘团队和产品体系，在当地口碑也不错。

部分城投2022年房地产销售额及所在城市排名

(相关资料图)

▲来源：克而瑞数据、中指研究院，明源不动产研究院整理

城投的房地产开发模式与房企类似，市场化程度要求高，自主开发对于城投的各项能力都有着较高的要求，从拿地、开工建设到销售去化要有一套完整的体系。

所以，拥有自主开发能力的城投，的确让人刮目相看，小明梳理了自主开发做的不错的城投，它们都有如下能力。

有丰富的建筑经验做支撑

严控工程质量

城投作为城市建设者，承担了很多道路、桥梁等基建任务，有一定的建筑施工及管理经验。尤其是许多城投多年来做了很多土地一级开发整理，积累了资源。

兴城人居成立于2004年，是成都兴城集团（以下简称“兴城集团”）旗下专门负责房地产业务板块的子公司，成立之初便是成都保障房建设任务的重要承担者。

还承建了成都一些博物馆、档案馆、大学、医院等大量民生工程建设项目，而且，兴城人居目前还是成都人才公寓布局区域和布局项目最多的企业。

有了这些项目建设经验，2019年后，兴城人居开始在土地市场加速发力，商品住宅的销售业绩也随之飙升，随后顺利进入成都楼市第一阵营。兴城集团主营构成中，建安工程及房地产销售等都是稳居前列的主力。

此外，兴城集团还通过创新来提升工程质量管理水平。在去年中国施工企业管理协会举办的第三届工程建设行业BIM大赛中，成都兴城集团下属两家公司荣获“建筑工程综合应用奖”。

该项目解决了某工程圆形地下室复杂节点优化、超高层屋顶钢结构施工等工程难题，施工质量及管理水平得到极大提高。

综合这些成果，去年8月，兴城集团首次跻身《财富》世界500强，兴城人居功不可没，这也给了兴城人居一个强大的品牌背书。

2020年整合的武汉城建集团（以下称“武汉城建”），作为武汉国资国企的主力军，其所属企业在其专业领域都有着较强实力，武汉城建下辖有武汉地产集团、武汉建工集团等七家企业，这些公司的地产开发经验就更为丰富了，项目遍布武汉三镇。

1983年开发武汉首个商品房小区，1985年建成黄鹤楼，上世纪90年代起先后投资参建了车谷、光谷、国家网安基地和武汉中央商务区......有句话形象的概括了武汉城建，“车行武汉，每5分钟左右，就能与武汉城建集团的项目相遇一次。”

而武汉城建之所以能如此“彪悍”，除了悠久的工程建筑史，还不得不提它们的工程管理模式，以“高起点规划、高标准执行”为原则，实行全过程的精细化管理，将精益求精、追求极致体现在产品设计、精装工艺等各个环节，达到“精细化、标准化、制度化”要求。

在质检中建立了日巡、周查、月评、季考的质量管理评价机制，通过定期考核、量化评分、通报督办等，规范质量管理行为，提升质量管理水平。

有人和小明说过，一个房企的工程管理质量如何，去它的工地看看就知道了，工地是建筑行业的“一线”，更是城市文明形象的“窗口”，武汉城建的工地就可以用“一道亮丽的风景线”来形容。

比如在黄冈产业园万福安置小区项目施工现场，实时降尘的喷淋系统、整齐有序的材料堆场、有条不紊的标准作业等，让人一看，就感到踏实。

▲安全长廊，来源：武汉城建官网

▲木方堆放区，来源：武汉城建官网

在扬尘治理上，项目裸土区域全部使用防尘网进行百分百覆盖，通过“信息化+物联网+智能感知“技术，实时监控现场PM2.5，PM10等数据，一旦场内空气污染指数达到预警值，设备就会自动进行降尘施工。此举绿色环保，大大减少了对周边居民和环境的影响。

▲移动式雾炮机降尘，来源：武汉城建官网

做好了这些工作，结果自然不会差。2022年，武汉城建集团是唯一在武汉权益销售额突破200亿的企业。

工程质量，在任何房企都是首位，不然很难过交付那一关，业主去收房时，很多都会聘请专业验收团队跟着去，质量不行，必须整改到满意为止。

土地储备丰富

且能有节奏的消化

自主开发能力强的城投，拿来的地，大都能尽快开工建设。

还是以兴城人居为例。

首先，兴城人居拿地并不是在这两年才开始发力的，早在2017年，就已在拿地市场攻城拔寨，截止2022年底，兴城人居土地储备已超2000亩，从2017年到2022年，在成都实行集中供地以来的7次集中土拍中，兴城人居在土地市场均有收获。

其次，有节奏的开工速度。销售面积的增长，背后是开工节奏的支撑。据克而瑞数据显示，2020年到2022年，兴城人居的销售面积分别为：56.2万㎡、78.1万㎡、78.87万㎡。另据资料显示，兴城人居目前共计在售项目31个，覆盖大成都19个区市县，项目规模位列成都房企首位。

拿地+开工节奏的保持，最后以高去化率收尾，这样的闭环使得兴城人居稳扎稳打，在当地房地产市场做的风生水起。

从2022年各省供地来看，浙江、江苏、广东、山东和四川等地土地成交总价规模较大，而从占比来看，江苏、湖南、湖北、四川、江西和浙江等省份城投拿地金额占比较高，超过20%。

如图所示，2022年江苏的城投拿地占比雄踞榜首，而作为江苏省首府的南京，拿地最多的则是颐居建设（南京安居集团旗下），全年共入手6宗地块，以260.05亿元位居南京土储权益货值榜榜首，也是南京唯一一家破两百亿货值的房企。

而在开工速度上，南京安居也是当仁不让。例如某项目2021年11月拿地，已于去年上半年首开，拿地至开盘最快6个月。

虽然目前城投拿地开工率整体偏低，但部分城投，拿地开工速度还是不错，包括成都交投、成都城投、宁波轨道、成都兴城、杭州城建等，2023年1月，湖南怀化市城发集团的发沅水汀兰项目宣布开工。

再就是，我们往往说城投开工率不高，是把目光放在了住宅开发上，而若结合城投在其他领域项目上的开工表现，也许会有不同的结论。

比如园区开发运营，上海临港集团就是如此。2022年，临港集团的三大项目同时开工，今年2月23日，临港集团首家“临港·奕家”公寓项目开工，项目总面积约13万平米。

现如今，一些园区从拿地到开工，速度非常快，一天取三证。比如杭州钱塘区前进智造园某项目、成都高新区某产业园项目、南京浦口区某工业项目、北京经开区多个产业类项目皆是如此。

通过建立常态化机制，让“拿地即可开工”审批服务从“个案”走向“制度化”，还通过主动靠前服务，让企业的“等地期”变为“加速期”，最大限度压缩摘地后的审批时限，通过部门动态协同，保障项目拿地后在最短时间内实现实质开工。

这也给城投在产业园区开工建设方面提供了很好的参照方案，相信在未来会有城投公司去借鉴，进一步提升拿地开工速度。

有成熟的产品线

打造拳头产品

和一些品牌房企一样，有些城投做房地产开发，也有着自己的产品体系，且在不停的迭代。

比如杭州城建旗下的大家房产，深耕杭州多年，业绩一直以来也是较为出色，据克而瑞统计，2022年大家房产流量金额为110.67亿元，位列第八。

大家房产的业绩很大程度得益于它的产品策略，坚持创新、迭代“府系”产品，以具有大家房产特色的强辨识度提升品牌溢价。

以艮北的云翠金澜府为例，这是大家继武林府、金麟府、传宸府之后，对“府系”的又一迭代更新。产品的风格、景观、立面都做了改进，比如，回廊式步行入口、开放式戏水池、L型廊亭等设计，为提升冬季架空层的利用率，部分架空层还做了部分封闭式的优化。凭借突出的产品力，单盘贡献流量业绩超17亿。

与一些房企的发展逻辑不同的是，大家房产走的是“降维打击”路线，产品的逻辑也是“从上到下”，主要产品经验集中于改善型和高端产品，在向下往刚需转型，趟出了一条符合自身禀赋的路。

在产品端的不断发力下，大家房产的品牌影响力越来越有竞争力，高品质带来了高溢价，再加上深耕杭州的策略，城投的背书，未来很有发展潜力。

再比如成都兴城人居在人才公寓、商品住宅方面也有着自己的产品体系。

在人才公寓方面，自承建以来，兴城人居打造了“峰荟系”、“城荟系”为代表的人才公寓产品体系，共计打造人才公寓项目已超10个，超260万平米。

在商品住宅方面，从2019年的“长岛系”、“云庭系”到至今的“林语系”，从普通人居到高端产品，兴城人居可谓一步一个脚印，特别是“林语系”，2022年某项目开盘售罄，销售额16亿元，成为了兴城人居当下进军改善市场的拳头产品。

此外，兴城人居还有“云府“系等成熟的产品线，以及R系等商办产品。这些成熟的产品线也是兴城人居驾驭全成都超30个项目的重要保证。

很多城投在房地产项目上都会选择与品牌房企合作开发，从传统房企那里学经验，“集众人之所长”，沉淀为自身的产品经验。

南京安居集团旗下的颐居建设就是如此，早年与知名房企合作，在产品设计方面积累了丰富的经验。尤其是在高端改善产品打造方面，颐居建设更是显得游刃有余，设计团队不断壮大。2022年，颐居建设在南京市场呈现了诸如颐和云台源筑、颐和四季府等有口皆碑的优质人居作品。

城投的地域性很强，对当地的风土人情、土地气候等都更为了解，非常适合做区域深耕，这都是开发产品的天然优势，只要品质过硬，就更容易受当地人的青睐。

有高质量的人才资源

培养同道中人

人才高质量，是城投实现高质量发展的重要因素，甚至可以说是首要因素。而城投自主开发项目，因专业性强，对人才的需求则更加迫切。

城投有别于传统房企，员工流动性较小，特别是普通员工，曾经有人和小明说，他在某城投工作了15年，都算工龄短的。稳定的人员，好处之一是能把事情做得更好。

前两年，有些企业因为加快规模步伐，出现了很多质量问题，多是因为进入陌生城市、用陌生团队导致的。老员工团队跟随企业共同发展，对品质的理解、执行都更到位。

大家房产就是如此，它们对人才的原则是：用制度留旧人、培养同道中人。

首先，留住旧人，是团队稳定的前提。大家房产是这样做的，比如在考核机制上，是从区域平衡的角度出发，一个区域有5个项目，3个项目赚钱，2个项目亏钱，最终整体是盈利的。这样平衡下来，亏的这些人不一定会拿不到奖励，因为有些不是他的原因造成的亏损。

其次，培养新人，是团队活力的保证。大家房产注重校招，更注重对校招员工的长期培养，空降的领导往往不一定适合城投，特别是传统房企与城投在管理上就存在很大差别，大企业更依赖制度流程，做事不落地，而大家房产则更加务实，很多时候需要亲自上阵，适合的才是最好的。

大家房产认为，要想成为百年企业，必须要有传承精神，只有稳定的团队才能更好的传承下去。

南京安居营收的增长，同样离不开对人才的重视。在过去几年建立起了以“组织管理、人才管理、动力机制”为抓手的“一个核心、三大系统”企业人力资源管理体系。

第一、优化组织管控体系，打造竞争性组织环境。按照经营单位价值确定薪酬标准。实施员工考核“四关”制。建立招录考核关、试用期考核关、年度和任期考核关、合同到期考核关等覆盖人才全生命周期考核制，并强化考核结果的刚性应用。

第二、完善员工管理体系，激发人才竞争意识。全面推行经理层成员任期制和契约化管理，试点职业经理人制度，市场化选人用人，打通系统内与系统外、现有经营管理者与职业经理人之间的身份转换通道。

2021年以来，南京安居市场化招聘员工退出率15%，其中管理人员末等调整或不胜任退出人数占比达11.97%，实施企业户数占比60%。

第三、推进三能机制常态化，赋能企业高质量发展。人员“上、下”实现常态，通过实施超额利润分享等中长期激励，有效激发人才内生动力，推进企业效能稳步提升，不断提升管理效能。

好的人才管理手段，其效果不仅体现在了业绩上，更是城投实现高质量发展，有效提升自主开发能力的强力保证，有了这些优化体系及激励措施，更多地人才才会投身其中。

结 语

当然，城投的自主开发能力不光仅限于以上几项因素，它对综合能力要求极高，随着房地产市场的平稳健康运行，城投若想提升这项能力，还需沉下心来，从品质出发，以人为本，才会在未来更具竞争力。

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