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逆天能改命吗？
【资料图】
2019年12月，阿里巴巴北京总部正式开建，经过魔幻的三年，即将在今年年底投入使用。
◎阿里总部效果图
阿里巴巴北京总部计划投资64亿，届时将有1.9万名员工正式搬入北京新总部大楼。
阿里员工的注入，对其所在区域的各项发展无疑是个福利。而阿里所在的区域便是中关村朝阳园北扩区，也就是朝阳的来广营区域。
有了阿里总部加持，加上本身离望京和新北苑不远，这让来广营区域的崔各庄奶西村，一跃成为香饽饽。
◎奶西村周边产业区
先规划后开发的奶西村，去年5月把两块宅地卖给中建和首开，又在11月份将相邻的第3块宅地卖给金隅。
◎奶西村规划
金隅也挺有意思，拿地之后案名还没确定，反倒是户型图先一步流出。在中建宸园、首开金茂望京樾的“先发制人”下，金隅的企业背书、产品口碑方面都暂时无法超越前两者的前提下，怎么突围？
在“意外”拿地后，怎么做好项目，似乎成为金隅的头等大事。
奶西今年有啥变化？
没啥变化。
确切地说，是没啥太大的变化。因为奶西村现在仍在卖地建设初级阶段，目前为止，区域内只有3宗宅地确定归属，宸园和望京樾已经在建设。
◎奶西村现状
此外，在住建局公布的朝阳区2023年拟供应商品住宅用地清单中，奶西村预计供应1宗住宅用地、1宗商业金融用地、1宗环卫设施用地。
◎图源住建局网站
轨道交通方面，原本定于2022年开通的17号线北段（工人体育场-未来科学城北区站）的10站，由于涉及属地政府一体化商业开发方案未稳定及车站换乘方案调整等原因，并未在2022年开通。
◎地铁17号线线路示意图
不出意外的情况下，17号线北段今年能开通。
而对于奶西目前望京樾、宸园、金隅项目三巨头来说，清河营站算是距离项目最近的。
◎金隅奶西地块到各地铁站距离
虽说奶西看起来是三轨项目，但严格意义上来说，距离哪个地铁站都不近，步行去地铁站的愿望都实现不了，甚至都不算地铁盘。
但好在，项目距离望京、新北苑、阿里北京总部都不远，开车20分钟之内都能搞定。
105平做两居，不走寻常路？
不成功便成仁。
金隅应该没想到，自己会因为奶西项目的一版未最终确定的户型图，上了一次热搜。
而网传的105平、135平、146平、163平的四张户型图，105平两室两厅两卫户型C位出道。
◎网传金隅105平两居户型图
105平做两居，可以称得上奢侈。要知道，目前的北京市场89平都得做个3居，金隅能这么做难道仅仅是因为项目没有套内7090限制吗？
别的项目不说，咱们就和金隅在奶西的邻居望京樾的产品户型作个对比。
◎望京樾与金隅奶西户型对比
先来说说金隅奶西105平两居，相比于望京樾102平的3居，确实很有大两居的改善品质，客厅270度大边厅是个亮点，餐厅西侧也有窗户。
但主卧的卫生间没有窗户。
◎金隅105平两居VS望京樾102平3居
还有一个“浪费钱”的户型，162平居然做成了3居？
我们来看下：
◎金隅奶西162平3居户型
这个162平3居户型，北向厨房属实有点绝，按照南向客厅5.3米面宽的话，北向厨房的面宽能达到5.6米，南向两间卧室都带卫生间，只是次卧一个卫生间是暗卫。
楼Sir认为，这个162平大三居户型，属实在厨房部分浪费太多面积了，参考望京、阿里客户的工作习惯，这么大厨房他们又能用多少呢？难道就专门为保姆准备？
当然，在网传的5张户型图中，还是有3张户型比较正常。有个小瑕疵，146平4居户型中，入户门正对卫生间，观感较差。
◎金隅奶西135平3居、146平4居、162平4居户型
同是8.5万／平，金隅能卖出去吗？
市场已经不是随便搞搞就能卖出去的时候了。
咱们先来看看，早于金隅拿地入市的望京樾、宸园到目前的去化情况。
◎望京樾、宸园销售情况
宸园拿证4个月，网签95套，在只有272套的超级改善项目中，35%去化率算表现好的。
望京樾目前已经入市5个月，网签370套，去化率48.56%，成绩还算可以。
但楼Sir可是记着项目刚开盘的时候，就说自己大卖了51个亿，可5个月过去了，成交总金额只有36.34亿元。
还有就是宸园的网签均价为8.84万／平，基本上和8.9万／平指导价相当。
而望京樾在指导价8.5万／平的前提下，只卖出8.1万／平的实际成交价。
再回到金隅奶西项目，地块各项要求与望京樾项目基本一样，楼面成交价较望京樾上涨2000/平，指导价都是8.5万／平。
◎金隅奶西项目效果图
因此，客户在买金隅奶西项目的时候，肯定也要考虑还有一半房源的望京樾。
但论品牌影响力的话，楼Sir认为，金隅肯定赢不过金茂。
这样，我们再看上面提到的金隅给奶西项目做的5个户型产品，无脑中好像又发现了点心机，我们可以暂且理解为与望京樾和宸园做差异化，做极致改善比宸园价格便宜，比望京樾面积大。
这么想，似乎没毛病。
但即使做了产品差异化，仅仅体现在做大户型上，被市场接受的可能性还是小，隔壁望京樾都做得那么极致了，不一样在降价卖，而且到目前已经出现了后程乏力现象。
所以，楼Sir不认为金隅仅凭大户型而不降价，能卖得很好。至少要降到8万／平左右，在大面积段总价上有优势。
要不然，就做品质高于望京樾的精装超配，但本身楼面价就比望京樾高，做精装超配无疑是在增加成本。
反正，金隅为了去化，必须牺牲些什么。
不过，有一点优势，那就是金隅在奶西项目有3.5万平的现房销售面积，期房销售面积只有3.58万平，楼Sir粗算一下，金隅到时候只有200套左右的去化压力，比宸园还少。
总之，楼Sir认为，金隅奶西项目肯定卖不到8.5万／平的指导价。
最后，再多嘴一句，如果户型图是最终版本，105平两居、162平3居是真的鸡肋。
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