焦点观察：6万/平并非天花板，老黄埔房价可能要被旧改刷新！

时间过得真快，老黄埔红盘万科城市之光将在今年进入收官阶段了。

(资料图)

还记得万科城市之光刚面市的时候，老黄埔供应稀缺，趁着市场热度，这些红盘热度拉满，房价也蹭蹭往上涨。

随着部分楼盘步入收官阶段，老黄埔核心区的供应焦点自然聚集到了华润新溪旧改项目上。

好消息是在广州今年大力推进旧改的背景下，新溪村旧改加速，最近改造实施方案已经开始公示。

规划有何亮点？这一旧改项目入市到底会对周边市场造成什么样的影响？

具体规划如何

华润新溪旧改体量并不大，本次公布的是旧村改造方案，旧城、旧厂改造方案还未公布，这也意味着新溪村商业部分的规划建设会滞后一些。

此前，新溪村传言引进华润万象系商业，现在看来还没有正式落定。

具体看，新溪村位于大沙东路沿线，紧邻5号线大沙东地铁站，交通优势突出。

另外在建的广州地铁7号线二期也在大沙东设站点，预计今年开通，未来区域享受双地铁利好。

新溪村周边配套完善，有青少年宫、中大附一医院（东院）、区府、图书馆和黄埔儿童公园等。

公示内容还显示，项目内部内部配套比较丰富，公配面积2.91万㎡，占住宅建筑面积的11.1%。

项目内部将建设一所36班小学和一所12班幼儿园，还有养老服务设施、小区游园、居民健身场所等，未来社区生活比较方便。

社区内部配套规划

住宅体量较小

老黄埔供应以稀缺为主

接下来说一说大家最关注的住宅部分。

根据规划，新溪村旧村改造建新范围共14.64公顷，划分为8个区域，包括6个复建区，2个融资区。（注：“融资地块”初始产权属于开发企业，而“复建地块”初始产权属于村集体。）

二类居住用地4.98公顷，建筑面积24.52万㎡，其中复建住宅部分3.13万公顷，融资地块面积才1.85公顷。

另外还有商住混合用地0.85公顷，建筑面积约4.14万㎡，可以看到项目未来真正能出售的住宅体量是比较小的，未来不会对片区供应产生比较大的影响，老黄埔核心区的整体供应还是会以稀缺为主。

从规划可以看到，融资区域位于北部区域，距离地铁会比较近，未来出行方便。

另外，地块容积率高达4.66，预计会打造成高层住宅，从现有的规划图可以看到，该区域共规划有5栋住宅。

项目规划效果图，以官方最终公布为准

另外去年华润新溪回迁房户型规划已经公开征求意见，共有规划建筑面积约48㎡—142㎡一房至四房，共8个户型，整体户型设计还是挺不错的：

48-88㎡户型，左右滑动查看更多

125-145㎡户型，左右滑动查看更多

预计本次区域旧改规划方案正式落地后，新溪村旧改会加速，不过正式动工会先建回迁房，商业住宅还要等。

房价会突破天花板吗

对市场有什么影响

新溪村位于老黄埔核心区域，地理位置优越，享受双地铁、周边配套也比较齐全，未来商品房面市必将引发不小的热度。

目前周边在售一手盘不少，像万科城市之光，今年将推出收官产品，吹风价已经在6万/平以上；中鼎君和名城·珺合府，在售产品均价在5万/平左右；远一点的富颐华庭售价在5-5.3万/平左右。

另外周边楼龄新一点的二手楼盘价格也不低，像标杆盘黄埔花园，成交价格在5万/平左右，去年有户型成交价格达到5.7万/平。

次新房，中鼎君和名城二手房，成交价在4.3-5万/平左右，快要赶上一手盘的价格了。

目前老黄埔的天花板价格还未真正突破6万/平，华润新溪旧改项目未来面市价格估计不会低，可能会带动区域房价突破现有房价天花板。

从长远来看，新溪村旧改后大沙地区域城市面貌将蜕变、商业配套也将更加齐全，整个区域一二手房价可能会迎来一波涨幅 。

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关键词： 商品住房