【速看料】老面孔对半开！栖霞区+青龙上半年土地推介11幅，看点...

前天，南京首批次住宅出让公告发布！河西、大校场。江心洲、雨核、小行、南站...等南京高价板块打头！意图很明确，首次出让必须开门红！引发争夺！

其余没有挂的板块，大概率会在上半年第二批公告中发布，可以期待下！

(资料图)

2023年上半年市本级土地推介，栖霞区依然是主力军，共10幅地块，占总推介地块数量28幅的，35.7%。

扫了一眼栖霞推介地块，除了仙林湖（2幅）、摄山、晓庄地块是新推介地块，其余5幅：兴智中心、栖霞山、兴卫村-丁家庄、马群狮子坝（2幅）都是去年第三批次挂牌出让的地块。今年随着市场逐步升温，或许有望成功出让。

此外，把由于青龙地块位于东部地区，也一并放入。说真的，这块地如果想顺利出让，也有办法，就看要不要...

01

兴智中心

第一块就是，就是老面孔去年第三批次曾挂出(NO.2022G76)，位于经开区兴智中心西片区恒广路以南、兴学路以东地块。该地块毗邻龙湖滨江翡翠上城和都会紫京。这块地的出让指标与此前保持一致。

2.5的容积率，限高80米，大高层。预计地块内可建设8栋高度80米的高层住宅，地上层数约24层。

之前，该板块加包价格约在3万左右，部分楼盘略低。去年曾有楼盘冲击销售指标，据中介透露，折扣低于9折。今年随着市场升温，却传出有楼盘要0折扣销售。

地块周边，有6号线兴学路站，出行较为方便。目前兴智的相对难点，是周遭的一些工厂因素，熟悉区域的朋友应该知道，周边是栖霞驾考科三的考试区域，沿途经过的时候可能会看到一些历史因素。区域相对大货车货运频繁。

如果你能忍受一些不良因素，那就可以上。我去年跟一些中介交流，发现这个区域很多客群其实不是来自周边，而是来自主城6号线沿线，不少客户可能是在主城沿线有老破小给小孩买一套、或者置换房屋，有新房改善需求，相对总价预算也不是太高。

02

仙林湖

仙林湖北，终于又要推了！曾经的中视中科液晶产业用地都调整成住宅组团！

说实在，经开区的地界，称得上好的住宅土储确实相对有限。从市场性来看，仙林湖的地算是其第一梯队的土储。

在仙林湖湖东，经开区将主要住宅土储出让完毕，形成了中海观文澜、泷悦雅颂和兰亭和颂以及高科G106格局后，仙林湖北又开启推荐，这次一下子拿了两幅地块。

不过，说实在，这会应该还是应该等湖东清的差不多，再出让这两块地相对更适宜......

第一幅紧靠水沐雍荣府，容积率2.2.

第二幅地，在万科金色领域北侧，容积率比第一块稍低2.0。这块地临近地铁四号线北延 白象站，步行5分钟左右差不多。四号线北延线，一共也没几站，工期预计相对会比较快。

这两块地如果硬比素质，或许万科北侧会更优，毕竟一个有地铁覆盖北侧离高架也较远。

03

摄山新城

摄山形成也有商住地，不过左右都被摄山新城安置房夹着，所以出让难度...这块地就不多说了，最多也就保底拿了，不过我怀疑短期内这个住宅很难出售...

04

晓庄

晓庄时隔许久又有地，地块靠近晓庄国际广场，地块面积较大足足5万多方，临近1号线北延和7号线晓庄站。周边生活氛围浓厚配套齐全。这块地或引起不少开发商的兴趣！

这幅地临近万科燕语光年，以及目前正在销售的保利燕璟和颂。

05

兴卫村-丁家庄

这块地去年是以兴卫村南侧地块命名，并于去年第三批次挂牌出让(NO.2022G81)，今年改成以路网命名。容积率1.8，继续推。

地块规划住宅建筑高度不低于18米，建筑方案应处理好与西侧山体之间的关系，形成与自然山体之间的视觉通廊。沿南侧尧红路规划住宅建筑应平行于尧红路布置，且建筑高度应尽量保持一致.

这块地西侧有自然山体，项目可以打造一个环山的小区，要看开发商的设计情况。要把优势突出。不过还是说的，这附近学区很难出彩，人群较为混杂。对于开发商来说，操盘难度很大。

06

栖霞山东

这块也是去年第三批次挂牌出让（NO.2022G82）,地块毗邻星叶枫情玥府。这块地等区域供应量再消化一些，或许会比较便利出让。

本地块位于栖霞山片区居住组团中部，限高35米，应该是11F内产品。商业布局将提高地块的人群聚合感，地块内的景观、建筑品质将有非常大的塑造空间。

07

马群狮子坝

这两幅地于去年第三批次挂牌出让（NO.2022G84和NO.2022G85）。地块毗邻润栖府和中海钟山印、世茂招商语山。

地块四至：宁芝路两侧，东至公交场站，西至百水河，北至沪宁高速，南至狮子坝西路、东路

土地出让面积：

01-007：76924.69㎡

03-026：9697.32㎡

规划用地性质：R21住宅用地

容积率：01-007：2.3；03-026：2.2

建筑限高：60m

△地块航拍图

从区位角度看，地块位于沪宁高速与宁芝路交通节点，是塑造城市地标形象的敏感区域，周边建成度较高的主要为成片住宅区，城市配套设施较为齐全。从建筑排布看，地块内可建建筑高度为60米的高层住宅，将形成南低北高的错落布局，地上层数约9~18层，地块内的景观、居住品质均有较大发挥空间。

这块地应该算钟山印北侧最后两幅地块，市场红热时中海钟山印销售热度颇高，这块地操作上，应该尽力避免往白水桥靠，而是应该强调临近金马路。目前沪蓉高速一街之隔的，市场热度下行后，周边楼盘世茂招商语山，板块临近规划的小学，主要是这片初中学区比较让人纠结，但是出让地块隔壁小学用地也表示可根据教育需求改成9年一贯制。

其实金马路的这个位置还是非常方便的。周边路网贯通后，出行还是比较便利。而且左侧地块也是今年罕见的较大地块，如果景观方面比较重视的，还是容易打造出标杆产品的。

不过这块地西侧紧靠宁芜铁路，西侧楼栋或许会有一定抗性。此前了解润栖府去化基本也已经过半了。区域客群还是以周边改善和刚需客群为主。栖霞的这个区位，其实未来地块已经不多了。开发商可以综合研判下。

08

青龙片区

同样青龙片区这块地也曾于去年第三批次继续挂出（NO.2022G87）。

今年板块迎来超出预期的交通重要利好。S3东延比预期启动更快，南京第三期地铁已经入围环评，且原本远期线网也一并含在内，目前主要的商品房都成为纯地铁盘。

板块区位条件优越，周边无污染因素。别的板块或许就是地块本身的素质原因，怎么折腾推介也会比较难，但这里主要还是概念问题。前期基本片区业主都是冲着紫核的规划高度而来，群众信心目前遭受比较明显的影响。

这种影响除了对业主，对于意向客群也产生了很大阻击。近期，不少东部意向客群，会考虑稳当选择仙林湖。（紫核在的时候，许多客群直接下手紫核，现在东部客群基本近期置业的，绝大多数基本都锁定在了仙林湖。）这点对于卖地的影响会很大。开发商也要研判客群信心......

想地块有热度，后续确实需要有重新包装的概念、或者更大的动作。要么就只有等、等着契机！毕竟S3东延突发而至！说明不是不重视.....

关键是定位和发展概念，如何让周围老百姓相信会持续。2-3年调控规、再碰到某事停滞个2年多，一晃区域5年也都没卖地了。

同样东流也会牵扯隔壁孟北地块，因为所有向市区的路都得从东流路过，牵一发动全身。东流不好，孟北也会很头疼，毕竟地形就摆在这，对外联通的路......

其实这些基建的投入，同样也受制于这些影响。信心高、地好卖、有钱投入基建，然后是良性循环。

不过，给点东风，也许就灿烂！毕竟当然有也是一触即发。其实民间很多规划关注者都想到了如何能立马爆火的方法，并且想到一个词“核爆”。

原先紫东核心区管委会干的，就是由仙林来统管整个区域建设开发，协调步骤。那问题来了，如果想进一步在东侧捋顺开发节奏，你觉得应该会如何？

当然，任何事都要等官宣，官宣为准！

△地块航拍图

地块所在片区为环紫金山科创带中心区。将规划形成“一脉一带两心三环五版块多组团”的空间结构，其中：“一脉”为中央绿脉；“一带两心”为CAZ中央活力带、东流中心、孟北中心；“三环”指景观道、特色链（Parklink）、水绿环；“五版块”为袁家边版块、东流版块、晨山北部版块、孟北版块、锁石版块；“多组团”即在板块内部以城市绿廊（风廊）划分多个组团。

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