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以下正文
近日重庆市六届人大一次会议开幕，未来五年重庆的发展规划也在本次会议中浮出水面。
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在本次会议中提到，未来五年重庆将围绕“六个显著提升”建设：
推动经济实力显著提升、构建现代化产业体系、推动科教实力显著提升、推动生态文明建设水平显著提升、推动社会治理水平显著提升、推动人民生活水平显著提升以及推动城市综合实力显著提升。
在这份规划中，除了明确提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”以外，还有不少内容与楼市息息相关，其中包括：
■ 力争常住人口城镇化率达到75%；
■ 加快建设中西部国际交往中心；
■ 筹集保障性租赁住房22万套；
■ 改造城镇老旧小区8600万平方米、棚户区10万户等等。
相信大多数人一眼就看到了10万户棚户区的改造规划。毕竟作为上一轮楼市的“大招”，棚改算是楼市里最值得关注的话题之一。正巧最近关于“新一轮”棚改的话题也很多，所以我们今天也简单聊一下2023年开始的新一轮棚改规划。
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首先，棚改对于楼市的影响力毋庸置疑。
尤其是2013-2018年这一周期中，棚改几乎是楼市上一轮热潮的核心驱动力。早在2016年，官方就有发布数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。
而后于2019年，棚改热潮逐渐消退。
直到2021年楼市下行开始，有不少城市再度传出棚改的新闻。但对于重庆而言，棚改的话题直到最近才真正开始发酵。
03
大约是去年底，重庆市住房和城乡建设委员会、中国人民银行重庆营业管理部等五部门联合印发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提到：
加大货币化安置力度。
原则上暂停中心城区安置房建设审批，鼓励区县政府在房屋征收、集体土地征收补偿等方面推行货币化安置。
该消息一经发布后，新一轮“棚改”的话题就不绝于耳。如今随着本次会议的召开，未来棚改的力度也随之浮现 ——
五年内实现棚户区改造10万户。
那么问题来了：10万户的棚改力度算不算大？
说实话，10万户的棚改规划其实并不是这一次才规划确定的。早在2021年的“十四五”规划中，就已经透露了10万户的棚改规模。只不过有着前不久过渡脑补“加大货币化安置”的情感铺垫，以至于真正出现10万户棚改规划的时候，反而没有太多情绪波动。
但对于这个问题，我们可以横向对比一下过往官方公布的长周期棚改进程：
2001-2012年，重庆棚户改造总计超30万户；
2013-2018年，重庆棚户改造计划超7万户。
从数据中可以看出，千禧年初是棚改的活跃期，均算下来每五年的棚户改造约为12.5万户左右。而如今的10万户，量级则正好介于千禧年初与2013-2018年阶段的中间值。
但考虑到2019年起全国棚改力度骤减的客观背景，重庆未来五年的棚改力度至少能称的上规模足够。
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而除了棚户区改造以外，本次会议中还透露了楼市另一大需求的释放点 ——
城市化进程的推进节奏。
如果说棚改是上一轮楼市热潮的驱动力，那么城市化进程则是楼市驰骋多年最重要的支撑。在“十三五”人口统计中，重庆新增人口142.41万人，而在这期间城市化进程所带来的人口结构变化总量高达371.84万人！
而在此次会议中，关于未来五年的城镇化率的推进也有着明确的规划 ——
力争常住人口城镇化率达到75%。
在2021年重庆常驻人口结构统计中显示，城镇人口2259.13万人，城镇化率为70.32%。按照会议中的规划，未来五年内重庆城镇化率将达到75%，算上2022年未公布的新数据，这中间大约可提升的空间还有4%左右。
也就是说，在未来的五年里，通过人口结构的变化还将有望催生出约百万人的购房需求。
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自去年十一月以来，宏观层面激励楼市的政策层出不穷。在宏观趋势的引导下，全国各地激励楼市的政策也逐渐开始加码。
早在本次会议开启前，《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》就已经为今年的楼市发出了积极的政策信号。在新《通知》的优化后，购房者在“三无”身份界定以及“商贷住房套数认定”两个方面都有了明显的优化：
商业贷款住房套数认定。
考虑居民在中心城区和区县的真实生产生活需要，在中心城区以外区县新购住房的，仅将所在区县的住房套数纳入当地商业贷款核查范围。居民将自有住房经市住房租赁服务平台备案，且经住房保障部门出具认定书，以及承诺租期不少于10年或备案租赁合同租期不少于5年的，该套住房可不纳入家庭住房套数计算。对存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的，一个家庭原则只核减一套。
支持刚性住房贷款需求。
非本地籍居民在我市购买首套住房的，出具纳税、社保缴纳证明，或经所在社区、工作单位等出具证明的，在向商业银行申请个人住房贷款时，享受本地居民同等政策。为了进一步推动成渝地区双城经济圈战略的实施，支持四川籍居民在我市购买首套住房个人住房贷款需求，对纳入重庆都市圈发展规划的四川广安籍居民在重庆都市圈购买住房的，享受与本市居民的同等待遇。
其实以重庆购房的限制政策来说，“限贷”几乎是除“限售”以外的最后一层门槛。随着“限贷”门槛明显降低、“限售”也已经进行过优化，未来，想要通过优化原有政策带来改变的可能性已经越来越少。
如今货币化棚改力度加大是否只是一个起点？
接下来楼市还会有怎样的激励政策？
2023年才刚刚开始，我们拭目以待。
PS：年前将发布的日更稿件已经不多了，所以在此先预祝大家新年快乐、身体健康、万事如意（手动撒花.jpg）！
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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