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万科长租公寓又向资产证券化迈进了重要的一步，这次找来了万科总裁兼长租公寓事业部首席执行官祝九胜的老东家——中国建设银行。
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1月16日，万科公告称，已于近日与中国建设银行签署了《建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”（以下简称“建万住房租赁基金”）。
该住房租赁投资基金总资金规模为100亿元，万科子公司认缴出资额占比20%，中国建设银行去年11月正式成立的建信住房租赁基金（有限合伙）出资占比约80%。
值得一提的是，从2022年初开始直管万科长租公寓业务的祝九胜与中国建设银行渊源颇深。
祝九胜1993年从中南财经政法大学毕业后就到中国建设银行深圳市分行工作，历任福田支行副行长、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等，一直到2012年才加入万科，在中国建设银行工作了19年。
因此，此次万科与建设银行合作设立百亿住房租赁基金，大概率也是祝九胜主导的。对此，截至发稿，万科方面暂未回应。
该私募投资基金主要投向万科的住房租赁业务，包括万科集团及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产。
中国建设银行有更详细的说明，称双方将通过子基金在长租公寓领域共同参与市场化投资，以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，专注投资于万科集团及双方认可的其他市场化主体持有的住房租赁项目。
万科认为，本次投资有助于盘活万科长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对界面新闻表示，本次投资有利于缓解万科在住房租赁业务线条的资金压力，同时，私募基金属于直接融资，不会对万科住房租赁业务的资产负债表产生影响，有利于业务线的可持续发展。
此外，赵然对界面新闻表示，被该基金投资的项目，可以择优孵化，成为保租房公募REITs发行的底层资产，也有利于万科在住房租赁行业打通“投融建管退”的商业模型。
同时，该基金还会投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。对于万科来说，一旦保租房公募REITs发行成功，未来该基金投资的其他房企项目，也会成为万科保租房公募REITs扩募的底层资产来源，有利于万科将“租赁住房蛋糕”做大。
据万科公告，建万住房租赁基金将聘请执行事务合伙人建信住房租赁基金管理公司担任基金的管理人，负责基金的投资管理运营等相关工作。万科董事、监事、高级管理人员目前未在建万住房租赁基金中任职。
按照协议，建万住房租赁基金的投委会由全体合伙人共同组成，投委会行使协议约定的职权并作出决策。投委会由三名委员组成，其中，建信住房租赁基金管理公司委派两名委员，万科子公司中万启航委派一名委员，主任由建信住房租赁基金管理公司委派的委员担任。
与万科的合作是中国建设银行住房租赁基金的一部分。
为了坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，2022年11月8日，中国建设银行宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立， 建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元。
基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。
赵然对界面新闻指出，建行设立的300亿元住房租赁基金相当于母基金，后续在主要城市、与主要企业都可以合作相应的子基金。从阶段上看来，相当于Pre-REITs阶段，希望收购到进入稳定运营阶段、或者能快速进入到运营阶段的项目。
通俗来说，Pre-REITs阶段类似一个孵化的过程，把一个非成熟长租公寓项目孵化成一个相对成熟的物业，以实现持续稳定的现金流，有利于提高未来发行公募REITs的概率。
作为最早一批涉足长租公寓业务的房企，万科2019年以来虽然放缓了扩张速度，但始终保持着始终保持集中式长租公寓规模第一。
克而瑞数据显示，截至去年底，万科泊寓的管理规模约为21.4万间，远高于位居第二的龙湖冠寓的11.8万间。
在万科近些年的收敛聚焦中，不少新业务都被边缘化，但长租公寓始终被摆在重要位置。2022年，万科明确指出，在经过十年探索后将长租公寓与物业服务、物流仓储、商业一同确定为经营服务业务的主要方向。
如今长租公寓业务已实现盈利的只有招商蛇口和龙湖，万科则表示将于2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。
据界面新闻了解，在盈利压力下，从去年初开始直管万科长租公寓业务的祝九胜对万科泊寓抓的很紧，特别强调全员销售精神的培养。
要释放长租公寓这类投资规模大、投资回报期较长业务的价值，金融创新很重要。去年底，监管层支持保租房REITs常态化发行、推动市场化长租房纳入REITs的信号也越来越明显。
金融出身的祝九胜深谙此道，他在万科去年12月的股东大会上表示，公募REITs对不动产玩家而言，作用相当于90年代中期按揭政策的出台，能够提前把自己的资金拿回来，让我们流动性更好。
与此同时，万科长租公寓业务采用成本价核算，平时这些利润很难体现出来，通过REITs方式证券化以后，能够为老股东体现、创造更多利润。
市场化长租房还未纳入REITs，保租房是当前唯一纳入REITs试点的长租房产品类别。祝九胜指出，万科泊寓已经从已纳保的项目中挑选出十几个符合发行条件的，现在就是发行时间的问题，要尽可能溢价发行，既保证新进来的投资人对分派率满意，也要保证老股东满意。
对于万科泊寓而言，今年显然将是其实现资产证券化的关键年。
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