【世界独家】上海大华：中签进京之后

来源：东方ic

经历42选1的摇号环节，来自上海的大华集团幸运拿下了北京2023年一批次供地中的最受追捧的“朱辛庄0028”地块。

对北京楼市的置业者而言，这家上海本地民营房企是极为陌生的面孔。公司此前未在北京开发过项目，本次拿地使用的竞拍公司为大连华旅置业。

【资料图】

36氪获悉，朱辛庄项目将由大华地产大连区域负责开发，公司拿地后旋即启动了招聘工作，从人力、行政、设计，到财务、开发、成本、工程，各个部门都需从零搭建，在招职位共32个。

大华集团长年深耕上海，近年来公司已经进入多个北方城市，包括大连、济南、青岛、天津等地。本次北京朱辛庄地块摇号现场，也出现了大华集团天津公司员工的身影。

大华集团不是上市公司，因此未曾披露经审计的财报。依靠债券发行纪录，36氪梳理该公司近年来的财务状况发现，三条红线约束下，该公司处于“绿档”。

但值得注意的是，大连华旅置业在当地开发的大华公园系项目，现存工抵房源对外出售，售价较售楼处新房折让20%。这一产品系在上海也遭遇了业主维权。

“三条红线”绿档 杠杆主要靠银行

过去一年，房地产行业出现流动性危机，大量民营房企资金链断裂，多地预售楼盘烂尾。不过作为区域性房企，大华地产的财务表现较为稳健。

大华集团不是上市公司，没有公开披露经审计的财报。36氪从该公司债券发行纪录中获得的财务数据显示，2019年至2022年中，大华集团“三条红线”保持绿档。上述四个报告期内，大华集团的资产负债率分别为74.84%、75.59%、78.64%和77.57%。

债务方面，截至2022上半年，公司有息债务总额507.90亿元，有息债务同比增8.93%，其中比例最高的为银行贷款，占有息债务余额的86.60%；信用类债券余额42.51亿元，占有息债务余额的8.37%，其中超过一半在2022年下半年到期或回售。

目前大华集团存续债券共有四笔，利率在5.2%到6%之间，与头部民营房企碧桂园的综合融资成本大致相当。

截至2022年上半年度，公司仍有非银行金融机构贷款5.74亿元，占有息债务余额的1.13%，且全部来自参控股公司层面，不涉及母公司。非银贷款中，2.69亿元在2022年下半年已经到期，超过一年的则有3.04亿元。

现金流方面，同样截至2022上半年，公司账面非受限货币资金金额达到212.36亿元，6个月内到期的有息债务总额为29.26亿元。

克而瑞2022年全国房地产企业销售排行榜显示，大华集团2022年实现362.2亿元操盘金额，排名39位；操盘面积则为169万平方米，位居53位。

上述榜单中，操盘金额、操盘面积与大华集团相近的房企，包括阳光城、金辉集团和奥园集团、融信集团。

“公园系”产品风波不断

大华集团在业内一直有“上海佳兆业”之称，其脱胎于集体所有制企业，依靠旧改发家，擅长开发超大规模社区，土地储备聚焦在一、二线城市。

拿下朱辛庄地块，不是大华集团第一次进入上海之外的一线城市。公司在广州的首个项目已于2020年开盘，四个一线城市仅有深圳尚未布局。不过公司较为低调，坚持“发力上海，稳住二线”为主要发展方向。

大华操盘的超大社区项目不仅落地于上海，也广泛进入了二线城市。在大连从业多年的开发商人士对36氪表示，大华集团在大连开发的项目锦绣华城是目前该市最大的住宅社区之一，社区内不仅包含较好的学校，而且在被划为高新区之前就属于市内四区，区位条件较好。该项目在当地名声很响，“几乎是平地造起了一座城。”

公开资料显示，该项目所属地块获取于2010年，拥有150万平方米的超大体量，分为11期开发，规划覆盖了高层、洋房、别墅等多类型产品。不过上述人士表示，大华集团在大连开发的主力产品更偏向刚需。

有市场分析人士指出，参考总体建筑规模及容积率要求，北京朱辛庄地块与上海大华的公园系产品适配度较高。不过这一项目的案名、户型及开盘时间仍未定。

值得注意的是，大华集团近年来在大连开发的项目——“公园系”产品大华公园世家有“工抵房”流向市场，而该楼盘的项目公司，正是大华在京拿下朱辛庄地块的主体公司。

代理大连大华公园世家工抵房的一位房产销售向36氪透露，这类房源的售卖与一手房正常交易流程并无区别，但房源价格比售楼处渠道折让20%以上。

为避免高额交易税的产生，房企一般不会直接将房子过户给工程方，而是会为其预留一定的销售期限处理工抵房，而较低的销售价格，则是工程方谋求回款所给出的优惠。

前述房地产开发从业者表示，工抵房的产生多与房企现金流较为紧张有关，部分开发商会在建楼前就与工程方达成约定，以部分房源抵账，这在大连市场并不少见。其同时表示，如果有工抵房流向市场，大多意味着该楼盘或部分户型并不畅销。

在上海，同属大华地产“公园系”的产品则受到了业主的质疑。上海大华公园城市二、三期业主，于2022年11月针对小区环境减配进行了集体维权，业主表示，此前开发商承诺小区道路为人车分流，且路面由石板铺设，而交房时却只有沥青路面，因此业主在社交媒体上将该项目称为“沥青城市”。

作者｜詹方歌

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