刘洪玉：从百强企业研究方法改进，看中国房地产企业二十年的发展路径

2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。

尊敬的侯会长，莫院长，尊敬的各位来宾，大家下午好！

(相关资料图)

接下来从评价指标体系不断改进的过程来看一下百强企业过去二十年的发展路径。

一、评价指标体系的设计原则

我们在百强企业研究之初确定了指标体系设计的原则，企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力和社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合，形成了7个二级指标和35个三级指标，用来评价企业的综合实力。比如我们讲的企业规模与运营效率相结合，我们不能简单地追求规模，同时也要提升效率；企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，处理好稳健经营与成长潜力之间的关系等。

二、评价指标体系二十年变化

在百强企业研究二十年发展过程中每年都会有一个研究主题，会对指标进行具体调整。大体上可以看到一个思路，早期的时候企业规模都比较小，所以指标上存在着规模优先的考量，实际上经历了2008年的美国次贷危机，房地产市场经历了一次低潮，从2009年开始到2014年指标体系的构建就开始强调要炼好内功、理性成长、稳健发展、稳步进取，重点开始放到了稳健成长这样的主题上。到了第三个阶段2015年宏观经济发展进入了新常态，实际上我们也仍然在强调稳健，我自己初步的一个判断是现在“三高”模式基本上在2015年到2019年这个时间段形成的，实际上快的过程中稳健变得更加重要。2020年开始也就是疫情这三年，因为疫情的影响和大的国际环境影响，宏观经济进一步放缓，我们追求的高周转就不可持续。这个时候评价的主题开始从稳健基础上探索新的发展模式。

三、2023年评价方法体系的改进

今年指标体系也有微调，在规模性评价中将“经营性物业持有面积”调整为“持有型物业收入”，该指标有助于更加准确衡量企业现金流情况；增设“预收账款增长率”，用来衡量企业潜在的营业收入。

四、数据来源与复核

数据来源：房地产开发企业的填报数据；中国房地产指数系统（CREIS）数据库；房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外的宣传资料等）；有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；2020、2021、2022中国房地产百强企业、上市公司、品牌价值研究收集企业数据资料。

数据复核：企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；通过税单复核企业经营收入及利润；对收集数据的交叉复核。

五、中国房地产企业二十年发展变化

2003年，我国宣布房地产业已经成为国民经济的支柱产业，今年和去年中央各个层级都强调房地产行业对国民经济，对改善民生的重要性，认为它仍然是一个支柱产业。

百强企业的发展历程刚开始都是在本地起步，然后利用城镇化的进程开始全国扩张，利用次贷危机以后的刺激政策开始做规模竞赛，到了新常态以后发展开始分化，这个时候“三高”成了这个行业的主流模式，目前我们处在转型升级的阶段。

在这个过程当中，不同发展规模的企业有自己不同的发展路径。我们分析了千亿级的集团企业，可以打造多元的竞争优势，从过去的地产开发商的单一定位开始向城市综合运营服务商的角色转变，部分企业将金融服务放到了和运营服务商并列的位置上。中等规模的百强企业-500亿左右企业的优势是区域优势，也取得了非常好的发展。中小型企业-200亿左右的企业可能更加坚定专注在开发业务，深耕区域，打造本土化的产品和服务。

六、发展策略展望：安全与发展兼顾

未来的发展策略一是要把安全经营作为重点，要严守安全底线。安全的核心是现金流的管理，所以房企在融资、销售、买地的过程当中都做了策略调整来应对当前的经济形势。安全经营另一个重点是交付，按时保质交付涉及到行业信心，让社会，尤其是消费者对行业有信心。

未来发展策略二是要转型升级。转型的一个方向是轻重并举，既做重资产投资，也提供轻资产的管理服务。一个开发商在投资的同时还对经营性资产做运营管理，从居住区管理拓展到城市运行管理服务。另一个方向是房企越来越多涉足的代建领域，代建可以面向各种居住和商用房地产的建设和运营管理，有很广阔的发展空间，也是一个非常重要的发展业务的蓝海。

最后简要讨论一下房地产行业的新发展模式。笼统地说，它应该是创新的发展模式，是高质量的发展模式，是可持续的发展模式，新的发展模式至少要有这三个特征。

从住房发展的模式来说，租购并举就是一个非常重要的新模式。因为大城市购房越来越不容易，所以租房自然就成为一个典型的满足住房需求的方式，相应地就要有人来提供租赁住房服务。如果我们跟国际上其他国家或者地区，尤其是特大型城市比较的话，我们的租赁住房市场缺乏有能力的、有影响力的、专业化的住房租赁机构，机构提供的租赁住房占比过低。在租购并举的住房发展模式下，租赁住房的供应应该是未来房地产企业的重要发展方向。当然，为了服务于这个模式的转变，土地供应、金融支持、财税政策、市场监管政策都需要参与到这个模式创新的过程当中来，这样才能让租赁住房市场成为租购并举模式的重要支撑。

从开发模式的改革来看，目前讨论中的现房销售或说预售制度改革，核心是防范交付风险及与之相关的行业和金融风险风险。但改革预售制度可能意味着对整个开发建过程中各方利益关系的重构，包括地价怎么算，买地的钱怎么来，如果长期不能够周转的话由谁来提供这部分资金的支持等。涉及一系列改革，影响政府、金融机构、房企、消费者的利益和风险分担方式。这也是一种发展模式的创新，企业应该积极参与到这个创新的过程当中来。

关于企业发展模式，我的建议一是开发运营并重，二是稳健聚焦专业，三是提质降本增效。我建议的产品和服务模式，一是空间服务并重，二是绿色低碳舒适，三是智慧适老便捷。时间关系今天就不展开讲了。

总的来说，房地产行业在国民经济中的地位非常重要，大家对这一点要充满信心，但是行业经济活动的特点，包括企业提供产品和服务的方式、内容、结构等都会发生变化，这些变化对企业来讲是挑战，也是机会。让我们一起迎接挑战，把握机会，为实现行业高质量可持续发展而努力。

谢谢大家。

报告下载（电脑端复制链接）

历年百强研究：

2023中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表态，对房地产企稳回升充满信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

权威部门话开局，关于房地产，央行这么说！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中国房地产政策跟踪报告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企业研究：

2023年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中国房地产企业融资监测月报-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地产市场：

2023年2月住房租赁市场月报

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中国房地产市场月报2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中国300城市土地市场交易情报（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指数研究：

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房价地图

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物业研究：

中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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