环球看热讯：2023百强房企研究报告：销售额同比下降，央国企份额逆势提升

2023年3月5日，政府工作报告指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。当前宏观经济好转预期增强，房地产市场信心加快恢复。为此，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组举办“2023中国房地产百强企业研究”，以“奋楫笃行，涅槃重生”为主题，倡导企业把握新一轮的发展机遇，稳健经营，为促进行业健康发展做出贡献。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

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在2023中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的35个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2023中国房地产综合实力百强企业。

百强企业整体发展特点分析

1. 业绩规模：销售额同比下降，央国企份额逆势提升

（1）销售额同比下降30.3%，市场份额下降2.4个百分点

图1百强企业2018-2022年销售增长情况

随着房地产市场下行压力持续，百强企业虽积极推进保交付工作，集中资源挖掘高能级城市潜力，加大线上营销力度，但也难抵销售规模出现下滑态势。2022年，百强企业销售总额、销售面积分别达63301亿元、36313万平方米，同比下降30.3%和36.2%。

图2百强及综合实力TOP10企业2018-2022年市场份额

2022年市场下行更加明显，房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，百强企业市场份额持续下滑。2022年，百强企业市场份额为47.5%，较上年下降2.4个百分点。伴随着房地产供给端政策的持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，不同类型房企销售均不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧。

（2）前十城市贡献度过半，改善及高端需求超三成

图3百强代表企业2021、2022年城市阵营销售贡献率

2022年，百强企业继续深耕重点城市，一线城市销售贡献占比提升，二线城市仍是主要销售来源。2022年房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，但也有部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场保持一定活跃度，百强企业锚定重点核心城市，把握市场活跃城市发展机遇，重点城市销售贡献占比提升。具体来看，百强代表企业销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长5.2、5.7、4.9个百分点至38.9%、56.8%、75.8%。

图4百强代表企业2021、2022年重点项目各面积段销售占比

2022年，我国宏观经济面临较大下行压力，刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，改善型需求持续释放。百强企业顺势而为，加大改善类产品推出比例。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90平米以下首置类产品的销售额占比为14.2%、维持了2021年下降趋势；90-140平米首改类产品销售额虽然较上年下降4.3个百分点，但占比仍然过半，达50.7%；140-200平米改善类及200平米以上高端类产品销售额贡献率较上年出现较大提升，合计增加6.4个百分点。

（3）投资聚焦核心城市，提高业绩保障程度

2022年住宅用地供应降幅超三成，且房地产市场持续调整，房企投资态度消极，全年百强企业投资规模腰斩。全国300城住宅用地推出面积同比下降36.3%，降至近十年最低水平，同期50家百强代表企业全年拿地金额总量同比减少53.8%，拿地面积总量同比减少74.8%。

图5百强代表企业2022年拿地重点城市（按权益面积）

百强企业布局更趋集中，核心一、二线城市成为主要布局城市。百强企业在22城拿地面积占比超七成，增加核心城市优质土地储备，抢抓市场复苏先机。2022年，百强代表企业拿地城市数量均值降至个位数，由上年的16.6个城市下降至6.6个城市。从重点城市来看，百强代表企业22城权益新增土储面积占比提升27.2个百分点至72.1%，其中，杭州仍是50家百强代表企业布局最集中的城市，北京、上海、成都、长沙、广州、武汉、西安、合肥、深圳等热点一二线城市位列拿地面积前十。同时，22城均加大优质土地供应，百强代表企业从市场支撑度和城市周期出发，将有限的资源集中在集中供地22城，以加快布局结构和货值结构调整，有助于抓住率先复苏城市，促进业绩转增。

2.运营表现：营收净利同比下降，盈利水平降至低位

（1）盈利水平降至近年低位，结转少毛利降导致利润下行

图6百强企业2018-2022年营业收入与净利润均值变化情况

2022年百强企业营业收入同比下降，净利润下降显著，部分企业由盈转亏。竣工和结转增速不利导致营业收入和净利润均走低，百强企业营业收入均值达371.6亿元，净利润均值达21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%，增速较上年减少13.3、24.9个百分点。

2022年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为6.4%、4.5%，盈利能力继续下降，降至近五年来最低点。近年来受新冠疫情、市场下行、土地成本等各类成本居高不下等多重因素影响，百强企业净利率持续下降，趋势未有缓解。

（2）保交付促结转，改善盈利状况

面向新周期如何维持有利润的发展成为百强企业必须面对的课题。新房销售“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基础上，伴随行业进入深度调整期，行业面临大洗牌，各大房企不再盲目追求高杠杆、高周转、扩规模，转而将经营安全与效益提升作为重中之重，追求有利润的增长，实现高质量发展。百强企业应吸取本轮暴雷企业盲目投资、高估回报等教训，谨慎判断市场环境和投资风险，做到向下防流动性风险，向上追求利润。

3. 经营安全：财务隐忧仍在，多渠道增厚安全垫

（1）杠杆率保持合规水平，短期偿债能力恶化

图72018-2022年百强企业“三道红线”情况

百强企业严格遵守“三道红线”要求，指标均值均已合规，但现金短债比有所下滑。2022年，百强企业严控杠杆率，“三道红线”明显优于合规值。百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为67.8%，较上年下降0.6个百分点，净负债率均值为82.9%，较上年上升0.7个百分点；现金短债均值比为1.6，较上年下降0.2。

（2）融资规模大幅下滑，政策支持有望缓解偿债压力

图82021年-2022年融资总额

行业融资规模同比大幅下滑，信用债、ABS成为主力。2022年，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。其中信用债融资4654.6亿元，海外债发行仅176.1亿元，信托融资972.1亿元，ABS融资2654.6亿元。各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。

（3）抓住政策契机，多渠道增厚安全垫

改善资产负债表成为房企抵御风险、稳健发展的重要手段。2023年1月，金融促进房地产市场平稳健康发展的措施出台，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。该计划支持的对象为系统重要性优质房企，通过“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。通过债权、股权的合理融资支持，房企将提升资产的流动性，在资产端体现出整体优化，进而实现资产负债表的全面改善。

4. 社会责任：尽职尽责保交付，多方回馈社会

（1）尽职尽责保交付，稳预期强信用

百强企业积极履行企业公民责任，一方面积极响应高质量发展号召，强化责任担当，扎实落实“保交付、保民生”的企业使命。同时，百强企业利用线上渠道，提供便捷高效的交付服务；围绕项目交付建立完整的交付流程，从机制建设方面保证交付进度与质量；加强交付力建设，打造全新交付力体系。

（2）积极依法纳税，多方回馈社会

2022年，百强企业积极依法纳税。百强企业纳税额均值为39.1亿元，其中税金及附加均值为33.6亿元，所得税均值为5.5亿元。同时，百强企业积极投入到公益慈善、绿色可持续性发展等领域，践行回报社会理念。

2023中国房地产百强企业TOP10研究

中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2023中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。

2022年，房地产市场成交保持低迷态势，全国商品房销售规模回落到五年前。综合实力TOP10企业顺应市场变化，积极推进保交付工作，布局聚焦核心城市，行业地位稳固。

2023年，房地产政策不断优化，效果正在显现。在行业整体处于深度调整阶段，房企的销售规模和盈利能力都遇到了挑战，未来在保证交付的背景下，房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，致力于追求高质量的增长。

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