当前关注：拿地起来了，行业才真的回暖了

引言

进入3月以来，市场对地产最关注的问题，莫过于行业回暖是否有可持续性。

(资料图片仅供参考)

目前来看，销售的小阳春可以期待，融资方面三支箭支持，虽然很多尚在空中，但是也有十几家房企受益，发行了债券。唯有拿地领域，仍然让人担忧，目前肉眼可见的改善也仅仅是部分城市出现点状回暖，整体上仍然是国企托底的格局。

而从行业的链条来看，拿地的改善是整体行业回暖确认的必要条件，供给端的问题不解决，需求端的回暖和银行的预期改善也无法持续。那么问题来了，拿地何时能起来？如何认识新格局下的房企拿地？

本文将为您解读当前房企拿地的变化趋势，并为您预判整个行业的回暖节奏。

①丨拿地改善的重要性

-　拿地改善是行业修复的必要条件

主持人：

最近市场都在关注地产行业的回暖，乐观者认为市场改善趋势明显，地产公司现金流恢复指日可待，悲观者认为市场回暖不可持续，地产行业在2023年仍然面临极大压力。

而在所有的市场讨论中，投资人对地产销售的高频数据十分关注，也密切跟着一切地产融资相关的新闻，但是普遍对于拿地的改善没有太多预期。除了2月集中供地，部分城市有民企拿地，其他大部分房企拿地的新闻并没有对市场产生直接的影响。

您究竟是怎么看待这个问题的？拿地改善的重要性怎么样呢？

在我看来，销售改善是表，资金改善是里，而表里之间，后续是靠供给端，包括拿地和开工来维系的。

因为拿地其实综合反映了房企对未来销售的预期，对未来政策的预判，对资金环境的分析，对自身资金周转的安排。

从销售端来看，目前很多城市都是二手房热度远高于一手房，一方面反映了买房者对新房未来停工烂尾的担忧，另一方面，很多城市民营房企拿地不足，国企地产又不着急开发周转，导致很多地产困境的城市，比如郑州，在新房端都变得一房难求。

纯民企的新房仍然担忧烂尾，而城投拿的地后续又很难快速形成可售货值。因此，如果拿地端维持现状，没有改善，整个销售回暖，会持续反映出新房二手房的热度差异，新房市场也始终难以在推货上维持可持续性。

-　融资政策的落地，也需要拿地改善配合

主持人：

您说销售改善是表，那资金改善就是里。既然拿地的回暖，影响了表层销售改善的持续性，那么资金改善，融资支持政策的落地，是否也需要拿地回暖的支持？

当然，因为我们知道，目前地产融资，仍然是信贷为主。

整体地产开发贷规模12万亿左右，占整体融资的规模的一大半。

而地产的信贷，目前为止仍然不能直接补充流动性，而是需要依托于项目，满足四证齐全、自有资金25%、二级开发资质。所以不拿地，就没有对地产信贷的抓手，无法落实融资。

很多朋友会质疑，地产公司发债和股权融资，也没听说需要落实到项目端，为什么我们仍然认为拿地改善是为融资落地提供抓手呢？

我们来看，目前民营企业的发债，基本上是依托于中债增信的担保，而中债增信的担保，基本上是要提供抵押物，实际抵押率从40%到70、80%不等，而抵押的资产也是商业不动产。

一个公司，特别是之前专注住宅方向的公司，可抵押的资产也是有限，如果拿地不恢复，就更没有补充提供抵押物的能力，在当前的环境下更谈不上推进发债。

而股权融资方面，我们看到最近推出了不动产私募投资基金的方案，核心重点释放了存量住宅项目，但是要求取得五证（国有土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证、预售证）。

后续如果没有拿地的恢复，存量住宅不动产基金，也只能停留在纾困功能上。

-　拿地改善是行业回暖真正的右侧指标

主持人：

所以在您看来，拿地改善是一个真正直观的指标？

在我看来，拿地改善就是整个地产行业改善的右侧标志。

之前地产行业的三重压力：需求收缩、供给冲击和预期转弱，最终会落实到拿地压力上，因为拿地同时反映了对需求端销售预测，预期端银行资金到位的考量和供给端的核心。

目前在融资端和销售端的放松政策，只有形成合力，才能带来拿地的改善。

而拿地本身的变化，才构成行业真正的拐点。我们回顾过往，地产行业大的投资机会出现，动因往往是在拿地端出现明显的改善。

比如2021年8月份开始的央企地产行情，就是因为2021年第二轮集中供地开始改善条件，减少竞配建要求。

②丨拿地趋势的宏观、中观和微观表现

-　如何从宏观、中观、微观角度理解拿地改善趋势？

主持人：

那站在3月初的时间点，房企拿地的趋势是怎样的？宏观、中观、微观分别有什么表现？

首先我们从宏观来看，当前一个核心的问题，就是地产的模式转型，之前“高周转、高杠杆、高负债”的三高模式不可持续，依靠非标融资和低标准预售推动的行业，开始发生大的变化，规模以上房企有几十家出现展期、违约，原本一个项目2年就可以完成的资金周转，现在可以要拖长。

而政府层面多次发声，说是要“大力推进现房销售”，一样是给行业带来很多变化。

我们从数据上看，2020年，地产行业尚未发生大变局的时候，中指研究院拿地20强房企里，有12家民企，4家公众企业，4家纯央企。

而我们再看2023年1-2月这些企业的变化，仅有2家进入拿地百强。而原本行业的排名第一恒大，在2022年的销售同比下降超过90%。

在整个行业信用风险尚未出清的背景下，我们要清晰地认识到：拿地好转不在于整个市场的拿地金额恢复到2021年之前，也不是已经展期、违约的房企恢复正常拿地，而是整个住宅土地市场，恢复市场化拿地，由市场化的、正常开发推货的房企成为拿地主流，进一步减少城投平台的托底式拿地。

基于此，未来销售排行榜上靠前的房企，其持续经营和核心竞争力，一定有赖于拿地。而宏观层面房地产行业的改善，一定是以拿地改善为必要条件。

而在中观层面，很多房企之所以不敢拿地，并不是担心自己卖不出去房，也不是躺平不想新增施工，而是因为地产模式大变革，整个项目-资金之间的周转变慢。

在融资仍然承压的背景之下，房企拿地积极性始终难以修复。所以我们看到，即使集中供地的条款改善，供应的土地位置优化，但是民企拿地仍然没有热情。

另外，到目前为止，三支箭政策的落地，仍然存在很多桎梏。政策落地效果受限，也在行业中观层面影响了房企拿地的热情。

最后谈一谈微观层面的趋势。微观层面我讲一个细节问题。由于集中供地的推进，以及整个行业销售压力增大，房企的现金流吃紧，现在对于个体的地块，对于房企来讲容错率大大降低，拿错一块地，对未来房企的经营性现金流负面影响就更大。

所以在这个背景下，拿地的积极度下降，后续的周转和变现，就处处都让房企犹豫。

③丨各地信号：从北京、杭州和郑州看拿地趋势

-　北京、杭州和郑州对中国房企拿地有信号意义

主持人：

2023年的集中供地，出现了一些点状回暖，民企拿地的意愿上升，但是城市之间的分化仍然很大。专家您怎么看待这个问题？各地的市场都有哪些信号？

在我看来，观察拿地改善的节奏，就要关注三个城市：北京、杭州、郑州。

北京的拿地情况，很大程度上代表了政策的趋势，毕竟北京是中国政策资源最密集的地区，北京的地产市场确实也是更偏向于政策市。

今年2月8日，北京进行去年第五轮集中供地的收官，总共出让6宗地块，确认土地出让收入122.52亿元。在此次竞拍中，越秀、建发、厦门国贸等原本大本营在南方的房企，都开始积极在北京布局，而这些房企也基本上是当地的地方国企。

从这个角度，我们可以从北京的拿地竞争中，看出来当前最强势的房企，是地方国企，而且可以看到这些房企在全国布局的拓展。

其次我建议关注杭州，因为杭州是二线城市的代表，也是全国市场化楼市表现最好的城市之一。

今年2月7日开拍的杭州2022年第五批集中供地，吸引了包括滨江、中海、保利、华润、万科、建发、越秀、招商、伟星、绿城、钱江、中天、兴耀、大家、北京科技园建设等40余家房企抢夺，最终5宗地块全部成交，收金89.57亿元。

其中，大家房产（杭州城建开发集团）、杭州本土民企兴耀地产溢价或底价各拿下一块地。从杭州的情况，我们发现，重点地块、涉及TOD概念的地块，受到了市场追捧。

本地的中小民企，也有不错的表现。通过杭州，我们可以发现整体市场化拿地的趋势。杭州土地市场的回暖，也是整体地产行情改善的重要信号。

最后我建议大家关注郑州。

因为郑州是保交楼的重中之重，之前大量的烂尾楼对市场信心冲击很大。

而今年郑州的集中供地，整体上波澜不惊，10宗地出让，1宗流拍。

市场最关注的点，在于已经发生信用风险的建业，开始出手拿地。

在我看来，建业的拿地体现了针对企业纾困的“救企业”。而郑州当前新房市场的缺货，也值得注意，只有后续房企拿地正常，郑州供给需求的矛盾才可以得到解决。

④丨拿地何时能起来？

-　拿地与整体地产改善的节奏预判

主持人：

感谢专家！今天您针对拿地的讲解十分精彩，您能帮我们总结一下今天的重点吗？我们最关心的问题，那就是拿地何时能起来？

今天核心的思路，就是点明：

1. 拿地不起，销售不可持续；

2. 拿地不起，融资没有抓手；

3. 拿地恢复是地产改善的右侧；

4. 宏观层面要理解，拿地改善不是看数据同比，而是看销售靠前的房企，拿地是否正常化；

5. 中观层面，行业资金周转变慢，政策落地也有桎梏；

6. 微观层面：拿地容错率低，影响房企拿地积极性；

7. 在城市上，关注北京——政策信号；杭州——市场信号；郑州——纾困进展。

对于拿地改善的节奏和进展判断，我预判拿地整体改善应该是在三季度的事情了，落后于整体销售进度的改善。整体上，对于销售改善的进展和持续性偏乐观，就需要找到拿地改善的信号和证据。

来源：崇山论市 已获得授权，向原作者表示感谢！

关键词：