头条焦点：多地再现0首付、低首付楼盘 房企去化压力下如何防范违规风险

《财经》新媒体宋金煜/文潘西/编辑

近期，河南安阳建业花园里“0首付0月供”、深圳信城缙悦城“首付30万买深圳三房”的消息刷屏，并引发网络热议。目前，这两个项目的宣传广告已被撤下或删除，其中缙悦城因低首付违规和扰乱市场被相关部门查处。

然而，《财经》新媒体记者调查发现，沈阳、郑州、柳州、南宁等地仍有不少在售楼盘推出0首付、低首付以及首付分期等活动，如沈阳富禹天玺项目首付仅需93元起，柳州合景云溪四季可0首付、首付分期购房。

(资料图片仅供参考)

在业内人士看来，尽管首付贷、经营贷被明令禁止流入楼市，但在监管上存在一定难度，违规成本相对较低的情况。在0首付、低首付这些营销的背后，是房企急于去化、加快回款的迫切诉求。在如今房地产行业深处变革时期，房企拿地前应进行充分测算，唯有将自身优势和城市规划紧密结合，今后才有可能迎来新发展机会。

违规宣传楼盘频现低门槛购房存隐忧

除近期曝光率较高的花园里、缙悦城两项目外，《财经》新媒体记者在小红书、快手等平台发现，沈阳、郑州、柳州、南宁等地仍有不少在售楼盘推出了0首付、低首付以及首付分期等活动。如沈阳富禹天玺项目首付仅需93元起，柳州合景云溪四季可0首付购房，郑州大正水晶深林一成首付且首付可分期。

那么，这些0首付、低首付是如何操作的？记者从沈阳富禹天玺项目置业顾问处获悉，这主要通过首付分期和高评高贷来实现。

以一套85平方米总价65.1226万元房子举例，购房者只需交1226元，首付9万元可按免息分期三年操作，剩余56万元做贷款。若资质好且是首套购房也只需交1226元，剩下65万元可以全部贷款支付。

一位沈阳中介向记者介绍称，不仅仅是上述于洪富禹天玺项目，沈北、沈抚、大东等各区域都有低首付新盘。另一位河南中介也向记者表示，除花园里外，河南郑州、安阳等地也有很多低首付楼盘，一般首付1-2万元，其余首付均可分期支付。郑州大正水晶深林售楼处销售人员就告诉记者，该项目可先支付10%首付，剩余款项交房前还清即可。

业内人士表示，不少项目虽然可以做0首付、低首付，或者首付分期，但需要购房者签订阴阳合同（两份合同），且低首付意味着高评高贷，存在一定风险。

事实上，2017年住建部联合银监会、央行发文严禁房企、中介等违规提供购房首付融资或首付贷。北京、广州、沈阳等多地也均出台过严防消费贷、经营贷流入楼市，禁止分期支付和首付贷等政策。

“目前我行严格执行银监会要求，房贷首付款须为自有资金，若查出资金涉及违规借贷将不予办理贷款，我行也不会与0首付等楼盘合作。”中国银行沈阳某支行个贷中心人士向记者说道。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，0首付、低首付往往属于开发商垫资、融资、首付贷、高评高贷骗取银行贷款等违规违法操作，从广告宣传的角度来看，这种宣传方式也涉嫌违法违规。

住房过剩去化承压开发模式亟需变革

值得注意的是，因房贷首付款真实性审核不到位，建行浙江银行、华夏银行哈尔滨银行分别被罚50万元、60万元，华夏银行长春分行涉首付款来源真实性审核不到位等5项违规行为被罚420万元。

“尽管禁止经营贷、禁止首付贷违规流入楼市被多次提及，但是监管上依然难度较大，与很多钻空子的行为不易于被审查，违规成本较低有关。同时，在0首付、低首付、0月供这些营销的背后，是房企对于加速去化、加快回款的迫切诉求。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对记者表示。

记者翻阅资料后发现，上述提及的0首付、低首付楼盘多位于城市郊区或新区，由于配套不完善等原因，存在一定的去化难题。“云溪四季位置比较偏，属于远郊区，价格便宜但配套交通跟不上，其实并不好卖，所以才打出了0首付宣传。”一位柳州中介人士称。

有关降价和推低首付分期的原因，沈阳富禹天玺销售人员表示，主要是这几年疫情房价进行了调整，不过这样价格的房源也不多了，活动随时可能取消。但即使突破“红线”促销，该项目去化仍有压力，期房熬成了准现房。记者查询沈阳房产局官网发现，该项目2020年9月取证的1期还有235套约三成未售出，2021年6月2期取证还有399套未售出，占比超七成，目前多栋将于今年5月底和年底前交房。

“0首付这种现象主要多存在于低能级城市或郊外项目，主要原因就是，项目去化难，房企债务压顶、回款压力大，一些区域还不允许房企降价促销，不得已而为之。”同策研究院研究总监宋红卫在接受《财经》新媒体记者采访时表示，当然这也是房企投资策略的结果。如果房地产投资规模超过人口需求，与产业和收入水平不相匹配，就会产生住房过剩即销售难的问题。

对此，陈霄建议称，在如今的房地产模式变革期，房企拿地前需要投入更多的精力，充分考虑地块的前期投入以及项目的后期营销。有条件的情况下也可以积极搭建线上平台，进一步拓宽销售渠道。未来，城市的新区和郊区能否成长为成熟区域，不可一概而论，要看需求是否有外溢趋势，以及城市规划、产业等，而相对有优势的新区和郊区房地产市场也会迎来发展机会。

关键词： 违规风险