今日精选：这次如果你要买房，一定要把房产税问题考虑在内

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今天是来回答问题。之前发的，又见“防止房价重回过快上涨”的提法。

有很多人问了很多问题，我们一一来回答。

在回答这些不同需求的读者提问之前，我们来先看一个问题，就是房产税。

房产税这件事到底该不该征，没必要讨论。

我说过几百次下面这句话了，你到底是要辩个输赢？还是要赢？

如果你要辩个输赢，那你就要去讨论太阳该不该从东边升起，西边落下，如果你不是巨婴，你就知道这种辩论毫无价值。

太阳从哪儿升起从哪儿落下是你能辩论的么？你几岁了？

我们把落脚点放到任何一个城市，城市现在靠什么运营？

大部分城市都是靠卖地来运营，用卖地的钱来修地铁，用卖地的钱来维护地铁。

你注意，单单维护地铁就是天价，千万别觉得修地铁是一把的钱，花出去就能用一百年，没这回事。

你买辆车还得每年养护呢，何况地铁？

城市化的进程当中，你可以认为地始终都是好卖的，因为不断的有人涌入。可是随着越来越多的人已经进城了，随着城市已经非常大了，比如几千万人了。

也就意味着，涌入的人在减少。

而且有一个很重要的因素你要考虑进去，那就是人口老龄化，人口负增长的问题。

长期看，人口是下降的。这个大趋势不会变。

所以如果你指望未来三年卖地，是指望的上的，你指望未来三十年都卖地，靠卖地这一条腿来养基建，养城市运营，是指望不上的。

问题是，城市运营的开销，是一定要花的，一刻也停不下来。

你光看到我们的城市非常新，基础建设非常好，这是现象，现象背后的实质是因为我们始终有钱来投入运营。

维持了这种崭新。

那么这笔钱，在地不好卖了之后，必然要找到新途径。

一个家过日子还得开源，何况一个城市。尤其当你看到城投债问题始终存在的时候。

换句话说，房产税，只是时间问题，你绕不开。

这一轮下来无论地卖出去了，房子卖出去了，还是没成功。随着时间的推移，收房产税都是必然的。

原因就是我前面告诉你的那条，因为城市运营根本绕不开收入。当一个收入逐渐枯竭的时候，必须寻找新的收入途径。

这一轮买房的人，尤其买新房，你两三年后收房，你就要开始把这个因素纳入考虑范围了。

那么我们想一想，房产税大概率以什么形式开征？

很大可能是以你现有的房产的市场评估价，给家庭一定的价格免税之后，对剩余的价格部分开征，而且二套，三套累进。

这个道理我不分析了，种种细节都表明很大概率就是这样做。你观察各地的二手房指导价，其实都是在默默地做准备。

这个方式很简单，就是说你住的房子贵，你交的税多。很合理，因为通常你住的房子贵是因为你有钱，或者你住在核心板块，享受了城市最好的配套。

你去住游轮，头等舱还比三等舱贵呢，是不是一样的道理？谁享配套多谁掏钱多嘛。

想清楚这件事，学会接受这个绕不开的必然事件，我们来看读者的问题。

第一个问题，有读者问：

同样的地段，同样的总价。也就是说，我一共1000万的预算。

我是用1000万买一套180平的房子，还是用1000万买两套90平的房子。

从持有成本的角度看，180划算。

原因很简单，假如首套税率1%，二套税率2%。你持有180一套，是按照1000万的总价，减去你们家人口产生的免征总金额，剩下的部分按照1%收。

反过来，如果是两套90平，总价也是1000万，那么头500万是减去你们家人口产生的免征总金额，剩下的部分按照1%收。而第二套是按照2%收。

你要花更多的钱，就这么现实。

当然，你说你们家的实际需求是需要分开住，那另当别论。我只是在分析你以后可能遇到的持有成本。

第二个问题，有读者问：

我已经有两套房子用于自住了，我还要投资第三套第四套房子，站在有可能出现房产税的角度，需要考虑什么问题？

很简单，你需要考虑出租。这就是最关键的问题，没有之一。

咱们打比方，假如第三套房子的税率按照3%来征收，你势必需要转嫁这部分费用。

怎么转嫁？如果你这套房子位于远郊，上班不方便，上学不方便，坐地铁不方便。你怎么转嫁？

抛售么？那对不起，你只能以很低的价格卖。因为人家买来之后会面临与你相同的处境。各种不方面。

出租么？怎么租？上班不方便，上学不方便，坐地铁不方便，你准备租给谁？租给附近的村民？

但是反过来，如果你这第三套房，位于城市非常核心的区域，位于别人有特别需求的区域，那你就有可能通过涨房租的方式来弥补你一部分的持有支出，比如那3%。

你记住一个基本事实，那就是房租的价格很简单，供需平衡而已。

求租的人多，租金就上去，你倒求人家来租，租金就下去。就这么点事儿。

租得上价租不上价，完全取决于你的房子对于租赁者有没有好处。

如果你的便利性给人家带来足够的好处，人家就愿意承担溢价，就愿意帮你承担一部分你因为房产税带来的持有成本。

反过来，你什么便利性都提供不了，那你自行判断吧。一方面你又租不出去，另一方面你年年要按照第三套的税率交。

个中滋味，你自己想。

第三个问题，有读者问：

我是拆迁户，家里有很多很多房子，卖卖不是很划算，回迁房小区比之同区块的商品房小区价格低很多。

可是如果收房地产税，这么多小房子累进之后，那个税率高了，我也吃不消呀。

如之奈何？

这个办法只有一个。就是尽量延长收租时间。

一般来讲，正常的城市户口家庭是不会分到很多很多套回迁房的。这种往往发生在城中村。

城中村也就意味着你本人是农民，或者你父母是农民。当然，后来都转城市户口了。

但是，这些家庭里的人，往往是没有收入的。他们过去就是农民，没有单位，社保是村里负担的。

实际上，他们拿了回迁房之后收房租等于是另一种渠道的退休金。

对于这些没有工作的家庭来说，房产税是很难直接上门问你要的。因为也许你60了，或者这房子在你父母名下，你父母60了，这辈子都是种地的，也没有工作记录。

问你收税，收不上来的情况下，很大概率会延期。也就是说延到等你二手房交易的那一天，问你一次性征收。

你这房子总要交接房本的，或者卖或者继承。等你交接房本的那一天，让继承者一次性缴清之前许多年的欠费。

你说继承者不交，那就拍卖嘛。

这里有一个很重要的点是什么？是前面你说了，这类房子的市场价很低。

市场价很低，地段很好，意味着租售比很高。也就是说这类房子很可能二三十年的出租就回本了。

那你拖三十年，你已经赚到了呀，理解我意思么？

如果你租了四十年，四十后年继承者直接房子不要了，抵税好了。作为继承者，你不亏的。你等于早就收回来了。因为这个房子很可能最后的市场价值，还不够抵这四十年来累积的房产税。

差额部分，就等于你赚到了呀。

当然，话讲回来，我个人绝对不建议你这么做。这个过程中你能付得清，为什么不爽利一点呢？

或者自己卖掉几套，让税率降下来不好么？

当然，我相信一定有人会去用各种我不赞同，也不建议的方式去使得自家的利益尽量最大化。

这是没办法避免的，这个过程当中，博弈一定存在。就像我们回答的前面两个读者问题，都是一样的。

你们实际上都是在不断的询问我，怎么能够让自己尽量的占便宜没个够。

我还是那句话，人生不过百年。一个人当真没有能力，蝇营狗苟，大家都能理解，至少我能理解。

但如果你有了能力，做人不妨大方一点，豁达一点。古人讲的那句话并没有错，独乐乐不如众乐乐。

如果你觉得只有大家都过得不如你好，你才能幸福，那你永远也得不到真幸福。

只有当你看到别人都幸福的时候，你由衷的也感到幸福，你才真的能获得内心的宁静。文章来自微信公众号：记忆承载。欢迎前往关注阅读全文。

关键词： 房地产税 二手房交易