要不要提前还贷，取决于你投资的长期年化收益率预期

(资料图片仅供参考)

你要不要提前还贷，主要取决于你自己是什么情况，要具体分析。

在你第一次买房贷款的时候就要明确一件事情：房贷是你这辈子能合法从银行借贷到的成本最低的长期资金。通常情况下，你借钱的期限越短，资金成本就越低。就像存款一样，一年期利率2.5%，三年期3%，所以你借钱的时候，借长钱的成本是更高的，但这里有个例外，就是超短期过桥贷款（通常年化利率非常高）。这样一看，你是不是觉得5%左右的住房贷款利率也并不是很高？这个贷款的期限长达25年左右。

是啊，我凭本事借的钱，凭什么要提前还？

这里出现了一个变化：这两年有银行开始发利率低到3%~3.5%左右的消费贷和经营贷，我目前听说到最低利率的版本甚至低到了2.9%！注意，这都是违规的，我这里仅仅是描述一下。问题是，消费贷一般期限都很短，3年左右，有的要求每年还本付息一次，有的要求每年只付利息，然后还暗示你后面到期了能再续。消费贷经过几次截断，用途就无法追踪了。至于经营贷，就是更灰色的地带了，期限更长，利率也更低。比如现在有一笔10年期限3.5%利率的经营贷和一笔25年期的5%利率的房贷摆在你面前，你怎么选？

这种长短期限贷款的利率错配，其实是隐含风险的，类似债券市场的本质，就是借短买长。

这里你要明确第二件事：你这辈子是不是只有这一套房子，你将来要不要换房子？那么既然要换房子，假定为了满五唯一，你持有房子5年，这5年的利率成本，重要吗？在房价上升期，这种资金成本被大家完全无视了，因为3倍杠杆之下，利息都是个屁。问题是现在房子不涨了，理财的回报也降低了，猛然发现，自己还背着一个几百万的每年5%的成本的资金。有一个理论是，如果你长期资金的年化回报能超过房贷，那就没必要提前还。但大部分人风险偏好很低，要追求5%以上的长期年化回报，一定要在波动率更大的权益资产上押注更多的比例，否则风险补偿不够。比如对于我爸妈来说，他们完全不敢买R2以上的理财，只要每年能拿到3.5%以上的收益，就很开心，那么他们当然希望早点把5%的资金成本甩掉。但如果你还在事业上升期，第一套上车盘，5年后迅速置换，那么这个资金成本不用在意。不过你在换房子的时候会遇到一个问题：认房认贷政策下，你的第二套房子，首付会变得很高，最后在中介的引导下，你可能走上了经营贷的道路。你知道这是经营贷，银行也知道这是经营贷，你知道银行知道你知道经营贷，银行也知道你知道银行知道你知道是经营贷，大家心照不宣了。但房贷对于银行而言是最好的资产（没有比房贷更好的优质资产了，每个月定期定额打钱），把经营贷穿透到底层发现是房贷，反而可能会降低坏账率。当然这个结论不对啊，就是这么一说，违规套经营贷肯定是不行的。

最后你需要明确的是你自己的投资能力：如果不提前还贷，你有把握长期拿到超越房贷利率的收益吗？

大部分人做不到这个收益，整个世界长期低利率是趋势，大部分人没有权益投资能力，所以大部分人选择提前还贷是对的，因为对未来预期收入也很悲观，所以人本能会选择降低负债，增加储蓄。新闻看到的是居民储蓄率十几万亿创新高，明眼人一看就是居民部门整体资产负债表的衰退。能解决的最本质办法就是发展经济，搞好生产，提高大家的收入。多讲一句，未来的类通缩风险非常大，我隐约有点担心今年的市场，不论是债券市场还是股票市场。（一家之言，不一定对，仅供参考，不作为投资依据）

关键词： 长期年化 房贷利率