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文 | 村长
前些天，一则“链家卡开发商脖子”的消息，在地产圈流传开来。
主要事情是这样的，
(资料图片)
1月14日，北京链家新房业务的员工，突然接到了一条指令：
下架所有中海项目，所有人不要再为中海带客。
蓝鲸财经报道说，链家网北京区域新房房源则只显示中海与其他开发商的一个合作楼盘；一位链家经纪人提供的图片显示，中海在北京某楼盘被标注“非合作”。
要知道中海已是北京市场的第一大开发商（2022年销售额544亿元），全国第四大开发商。
当然，链家也不弱，不仅是北京市场第一大中介，也是全国最大的房地产中介。
这意味着，地产中介霸主和头部开发商第一次爆发了正面冲突，也把诟病已久的“渠道绑架”的行业性问题公开暴露出来。
事后，链家方面回应，网传链家与中海停止合作是一个误会，北京链家目前正在与中海协商2023年新的合同内容。并称这是常规性操作，每年都会签订新的合同。
中海方面回应时，也认可了上述“签订新合同”的说法，并表示双方没有本质矛盾。
从回应中，我们可以看出。
1、双方都没有直接否认传闻消息。
2、链家员工也间接佐证了消息的真实性。
3、链家在这个节骨眼搞事情，似乎是一种增加筹码的策略。
4、双方在这件事的处理上，都比较克制和低调，都不希望进一步闹大，选择息事宁人。
而大家对这件事的关注点在于，贝壳链家到底有没有涉嫌垄断、滥用自己的行业支配地位？
01
贝壳链家
有没有涉嫌垄断？
可能有人会问，前面消息中说的是链家，为什么要捎带上贝壳呢？
因为它们是一家的。贝壳是基于之前的链家网升级而来。
目前，贝壳是国内第一大地产中介交易平台，而链家则是国内最大的地产中介。
链家不仅是贝壳平台上的最大中介，还是贝壳旗下的子公司。
2022年的中报显示，贝壳平台上的中介门店达4.28万家，房产经纪人达41.5万人。虽较于2021年市场火热时，有所减弱，但仍处于绝对领先地位。
对于贝壳和链家有没有涉嫌垄断，这似乎是一个“薛定谔式”问题。
目前有关部门并未判定贝壳和链家利用市场支配地位，搞不正常竞争。
不过，涉嫌垄断成为悬在贝壳和链家头上的达摩克利斯之剑，也是不争的事实。
2021年5月25日，有消息称，国家市场监管总局已对地产中介贝壳找房启动反垄断调查。
结果受此消息影响，贝壳盘前股价大跌。当然，贝壳很快否认了这一消息。
但至少从侧面说明，市场对贝壳的担心点。而一些公开的市场信息，多少也能说明一些问题。
在国家《反垄断法》中，对涉嫌垄断的行为判定有：
滥用市场支配地位、达成垄断协议、排除和限制市场竞争等。
那么，强制“二选一”算不算涉嫌垄断呢？算的。
之前在有关部门对阿里的“二选一”垄断行为处罚时，58同城CEO姚劲波就呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿元（4%标准）。
理由就是贝壳明目张胆的把“二选一”包装成自愿。
如果说58同城是贝壳的竞争对手，姚劲波的说辞尚有落井下石、打击对手之嫌。
早在2019 年，贝壳自己发布的公告就很值得玩味了。
公告内容大意就是绿城找了别家的带客团队，所以，贝壳决定停止对绿城的合作，字里行间态度强硬。
另据“销冠100”的说法，在北京，曾有开发商因为渠道费点位问题与链家爆发冲突，最后，是开发商亲自上门，又把链家请了回去。
某二线城市的一家头部开发商因想让链家降低渠道费，结果直接被链家取消了合作。
而这一次链家之所以敢对北京市场第一大开发商下达封杀令，底气很大程度上来自其在北京市场统治般的市场地位。
据诸葛找房的数据，早在2018年，链家在北京二手房市场的市占率便稳定在50%左右。
而北京市场又是一个典型的存量市场，包括改善在内的客群，主要掌握在链家这些中介手里。
02
贝壳链家的独大
是好事，还是坏事？
链家和贝壳的创始人左辉阐述创立链家的初衷，是因为被房产中介骗过。
必须要承认，这些年，链家和贝壳在推动房产中介行业的规范化发展上，贡献很大。
但随着链家和贝壳的崛起和一家独大，一些问题同样不容忽视。
手握海量客户资源、房源、价格信息的链家和贝壳，某种程度上，具备了左右市场价格的能力。
现在不管是个人还是业内研究者，包括开发商，在判断一个地方的成交和房价情况时，很多都会引用贝壳提供的数据。
可以说贝壳链家扮演了“统计局”的角色，但问题这些数据的采集和算法都是不透明的，只有贝壳链家知道。
之前曾有舆论指责房产中介推高了房价和购房成本，虽有失偏颇，但也不是全无道理。
房地产行业的媒体人包叔的说法很有代表性，其写道：
如果说中国地产业谁最有资源和野心成为垄断者，成为影响中国房价的男人，那个人可能不是杨国强，也不是郁亮，而是左老板（链家和贝壳创始人）。
链家的佣金率在3%左右，在深圳这种地方，一套1000万的房子，佣金就高达30万，也就是说除了300多万首付外，购房者还要额外拿出30万给链家，相当于首付的10%，这个费用成本是相当高的。
有业内人士就表示，本质上，链家独家模式是双边代理，意味着中介不代表买卖双方中的任何一方，也不为任何一方创造价值，唯一目标就是撮合交易，赚取佣金。
以至于2017年的某个论坛上，一位清华大学教授对链家网CEO彭永东当面指责：“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”
03
贝壳链家
还是不是开发商的一支建设性力量？
房地产上下游产业链牵涉甚广，但开发商一直处于绝对的主导地位，真正的大甲方。
链条上的其他环节上的企业，一般只有看开发商脸色行事的份。
但随着行业进入下半场，获客难度日益加大，开发商对以贝壳链家为代表的渠道的依赖也是越来越严重。
曾有开发商表示，2022年，在市场最艰难的一季度，渠道对开发商营销业绩的占比接近70%。
这种愈发严重的依赖症，也让开发商与渠道的地位出现了一定程度的反转。
做惯了大甲方的开发商反而被中介拿捏住了，甚至被逼到了墙角。
中海和绿城都是排名前10的开发商，中海还是业内最低调、最稳健的开发商，也是北京市场的第一，链家都敢动手，那对于其他开发商，在链家面前，是不是更没地位？
任由这种状况继续下去，开发商又无异于饮鸩止渴，把自己的命交到了别人手里。
除了要随时被卡脖子外，渠道费也将越来越不堪重负。
现在开发商利润顶多七八个点，链家的点位就有3个点，累死累活干一年，最后一算，还不如把钱存银行。
而为了摆脱贝壳链家依赖症，掌控渠道话语权，一些开发商已经行动起来。
1、在一线组建自己的渠道团队。这方面，中海、绿城、融创等都是典型代表。
像北京中海，不仅打造了自己的APP，同时建立了一支规模上百人的自渠团队，而其自渠成本仅0.6%。
2、通过旗下物业公司，涉足房地产中介。
比如保利物业的保利托房、万物云的朴邻、碧桂园服务的有瓦、龙湖的鹅塘租赁、中海物业的中海租赁等等。
贝壳链家等渠道还是不是一支让人安心的建设性力量，开发商心里最清楚，要不要摆脱渠道的卡脖子，开发商心里也很清楚。
而贝壳链家的未来也充满了不确定性，除了可能会面临开发商的集体抗争外，还有有关部门何时会出手、反垄断的靴子何时会落下？
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文 | 村长♂
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