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|文冲旧改|三大产业圈层要求|天德广场|广州，珠江新城|来源：番禺粉丝群|科学城
一个新年“大礼包”。
(资料图片)
今天正好有时间来聊聊年前（1月20日）广州发布的一个城市更新的政策，大大降低了改造的门槛，一共30条，内容很重磅。
无论是政策指向，还是开发商的经济利益平衡。
都做了一个很大程度的让利。
| 年前广州发了一个旧改政策大礼包
具体的重要内容，我们来看下：
其一：降低了开发商开发能力的要求。
结合住建部推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变要求，降低了对合作企业开发能力的要求，提出合作企业与新二级资质的相关条件相当。
其二：降低了对合作企业总资产的要求。
结合住建部“留改拆”并举、加强修缮改造、注重提升功能的要求，以及鼓励市、区属国企参与城市更新项目，降低了对合作企业总资产的要求，明确合作企业本身或其全资子公司的相关数据可以纳入资格核验范围。
其三：取消产业圈层，让利市场。
针对企业反馈产业导入门槛太高，不利于社会资金进入旧改市场的问题，综合考虑目前经济形势，将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件。
同时，不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求，各区可以根据项目的具体情况设定产业导入的择优条件。
这一点，其实是最重要的。
按照之前的三大产业圈层要求的产居比导致无法实现经济平衡，改造范围内无法承载开发建设量的问题。
比如，第一圈层内的旧改，如金融城的员村、程界西，假设体量100万的旧改，就需要拿出50万方来做商业，做产业，不能做商品房。
那剩下的50万方，又要做回迁房，又要考虑开发商的融资商品房，很难兼顾。
且产业用地的楼面价低，将导致建设量大幅增加，如果向天空要地，那净容积率非常高。
简单一句话，按现有的产业比，这么大体量的产业面积，开发商做不了，做了就是亏钱，不符合市场经济逻辑。
|三大产业圈层涉及到的板块
但也不是不要引入产业，只是变得更加务实了，择优选择，有了更多商量余地。
其中，引入的基础教育，需为国内优质学校、重点大学附属学校、本地优质学校举办的分校。
而医疗资源，需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院、广州地区优质医疗资源或者国内外知名医院。
毕竟，旧改是很重要的招商手段和路径。
产业，包括商业做得好的项目，也不是没有，比如永庆坊，早已成为网红打卡点。
又比如，增城1978文化创意园、猎德天德广场等等。
其四：开发商转让项目股权有所放开了。
为兼顾市场运作需要和市场规范管理，在旧村改造实施过程中，对合作企业改造项目公司股权转让行为予以合理控制。
同时，考虑到紧急情况下政府强制介入等补位措施的例外情形。
并且结合近期政策变动、市场变化等因素导致企业退出的情形，增加了企业退出的处理流程和措施。
|2023《指引》对企业退出做出了明确的程序
从前年开始的调控，不少民营房企暴雷，当中有不少是深耕城市更新领域的开发商，如佳兆业、龙光、合景泰富、奥园等等。
而旧改又是一个周期长，政策变化大，资金沉淀大的行业，需要一定时间才能形成现金流，当企业债台高筑，很多开发商纷纷减持离场。
昔日为上市房企描绘土储市值的旧改，瞬间成为了烫手的山芋。
所以，过去一年多的时间，我们看到奥园卖物业、卖旧改求生；
就连好学生，一向稳健的头部房企龙湖，也难以适应政策的变化，忍痛退出已经拆平了的黄埔长平旧改。
在此之前，开发商之所以对旧改趋之若鹜，一个利润率，另一个则是融资工具。
通常情况下，城市更新整体毛利率40%~50%，净利率约为15%，而普通住宅开发项目的利润一般在10%左右。
对此，佳兆业董事长在郭英成曾经在公开场合说过：旧改的毛利率，深圳的一般都是50%，广州40%，东莞的30%，中山和惠州的只有25%。
至于融资工具和手段就很好理解了。
不少旧改项目，早在确认实施主体之前，仅仅凭借跟城中村签署的协议，就从金融机构申请到项目价格七八成的融资额度。
当时，就算是一些招商文件提到3亿保证金，也可以通过融资来解决，开发商只需要自由资金7000-8000万就能撬动。
所以，在政策放开的时候，很多开发商都盯上了广州的旧改。
那么问题来了，放开企业退出旧改的程序，会有什么影响？
随着2023旧改新政的发布，相信我们会看到一些重点板块的重点项目，会有一些新的动态。
毕竟，2023开年以来，无论是省，还是市层面，都强调了城市更新是经济发展的重要抓手。
暴雷的民企不做，国企，央企会补位。
比如，万博CBD里仁洞旧改就挂上了一个大大的拆字。
沉舟侧畔千帆过，经过一年多的政策调整，旧改更新的重要性又一次被提及。
对广州楼市来说，这一政策也是非常值得关注的。
毕竟，从2018年开始，旧改接力棚改已经是大势所趋。
在很多人的认知里，能够搅动三四线楼市的，无疑就是棚改。
棚改动，有利于楼市；棚改紧，看空楼市。房子一扒，帕拉梅拉。
从2015年到2018年棚改三年计划，去库存，三四线房价猛涨，就是一个例子。
而更近的一点的例子，则是黄埔旧改的三年计划，楼市行情飙涨，两年时间诞生了五个摇号地王。
旧改暂停之后，黄埔楼市也开始回调。
不过，相对于政策的转向，我更关心的是，改造的钱从哪里来？
PSL，也就是抵押补充贷款。这是央行在14年推出的创新性政策工具，由国开行主导，为城市棚户区筹措低利息，长期的资金。
近日，央行公布的抵押贷款（PSL）数据显示，自2022年9月PSL工具重启以来，其净新增额已经连续仨月放量递增。
2022年9月、10月、11月分别净新增1082亿、1543亿、3675亿。
单月充值3675亿元，创下史上第二高的记录，上次达到这个水准，还是2014年12月的3831亿。
截至2022年12月末，PSL余额约为31528亿元。
时隔9年，楼市再获定向充值。
所以，棚改，包括旧改被很多人看成了楼市行情的发动机。
折腾一年多的时间，希望这一次有真正能够落地的项目。
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