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猝不及防，天津首套房贷利率，又降回来了。
1月1日，天津多家银行刚按929央行文件规定，恢复到全国统一的首套房贷利率下限。
也就是，“LPR-20个基点”。
(资料图片仅供参考)
谁知，1月5日，央行就杀了个“回马枪”，连带“游戏规则”都变了。
——建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
意思很明确，就是将929“临时性”政策，变为了“常态化”。
一个季度一评估。
每次评估是于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期。
上次评估的是6-8月，这次是9-11月。
只要这3个月新房价格同环比下跌的城市，就可以阶段性下调或取消首套房贷利率下限。
上次有23个城市符合，这次增加到了38个。
天津均在其中。
也就意味，天津“LPR-40个基点”的低利率又回来了。
目前各银行已经执行。
不过，与上次929政策不同的是，这次政策建立了“退出机制”。
若评估期内新房价格同环比连续3个月均上涨，自下一个季度起，恢复执行全国统一利率下限。
忽涨忽跌，好似“过山车”。
这也是不少买房人担心的地方。低利率，并不是固定不变的。
之前只是LPR浮动，一个月一公布。
现在，基点也“浮动”了，视房价涨跌情况，一个季度一评估。
“单浮”变“双浮”，不确定性剧增。
那么，问题来了，有没有办法锁定低利率呢？
别说，还真有！
中德银行通过“先存后贷”模式，可有效降低购房信贷成本， 房贷年化利率可低至3.3%。
3.3%，在市场上还是很有优势的。
关键，它还是“恒定利率”！可以“锁定“低利率，整个贷款期间都不变！
特别适合有买房计划或者已买完房想商转住储贷款的朋友。
夏女士就是利用中德银行的“首付款增值计划”，帮自己节省了好几万元的利息。
她现有资金40万元，准备购买一套总房款100万元的新房，若走正常按揭贷款，首付40万元，需贷款60万元，利率3.9%，贷款25年，总利息约34.02万元。
但她利用“首付款增值计划”，将现有资金“一分为二”。
其中30万元作为首付款，申请了按揭贷款70万元；另将剩下的10万元一次性存入AA类住房储蓄合同中，27个月过后取出本息和利息，同时申请了10万元年利率3.3%的低息贷款，连同10万元本金，提前还款20万元。
剩余按揭贷款+住房储蓄贷款利息总支出约为30.57万元。
较全部按揭贷款，共节省利息约3.45万元！
更令人艳羡的是，存量房贷乃至二套，也能享受低利率。
虽然今年1月1日存量房贷，已“普降”35个基点，但降的只是LPR下调的部分，基点没办法调整。
首套存量房贷利率还是比首套新增房贷利率高出70个基点。
这让不少“高位站岗”的存量房贷，心里有些不平衡。
二套房贷利率差距更大。
去年天津首套房贷利率多次下调基点，二套都完美“绕过”。
包括此次新出台的动态调整机制，也明确规定，“其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”。
也就是说，二套利率不变，还是“LPR+60个基点”。
一下子比首套高出了100个基点。
关键，基点是要背负整个还贷周期的。
这也意味，存量首套房贷利率以及二套房贷利率，与新增首套房贷利率的差距，永远无法填平。
加之，很多人的收入都受到了口罩的影响。
以致于“提前还贷”人的越来越多。
其实，中德银行的“省息贷”完全可以替代，不用提前还贷，也能有效降低按揭贷款客户的利息支出。
我国部分城市已经推出了“商转公”，就是商业按揭贷款转换成公积金贷款。
在咱们天津，可以实现“商转住储”。
逻辑是：把准备提前还款的钱，先存入中德银行，待达到一定条件后，可以将原来部分按揭贷款替换为年化利率为3.3%的住房储蓄贷款，从而达到省息的目的。
比如，王先生就是如此操作的。
他将积攒的20万元一次性存入AA类住房储蓄合同中，27个月后申请了20万元年利率3.3%低息贷款，连同20万元本金，可提前还款40万元。
剩余按揭贷款+住房储蓄贷款利息总支出约为25.04万元。
相比正常提前还款，共节省利息约5.9万元。
成功实现了帮房贷减压的目的。
当然，中德银行还有多款产品可供选择，还可以根据每个客户的年龄、收入、资金情况等信息，量身打造房贷精算方案。
基本上，每款产品都能做到低至3.3%的年化恒定低息。
且不分首套、二套，都能享受。
无论是已经买了房、正在还房贷，还是正在打算买房的客户，都适用。
亦或是即将要买房的，也可以用它来“未雨绸缪”。
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