政府、村民、企业通力合作 改造目标方可期

来源: 南方都市报(深圳)2018-03-08 13:50:55
  

广州市2018年城市更新年度计划(第一批)近日出笼,全市有17条村被纳入全面改造计划。对比2017年的1条、2016年的7条,有了很大幅度的增长。同时,正在实施改造的田心、文冲等村也在今年取得了新进展。广州的城中村改造已经驶入了“快车道”。

城中村改造提速,照我看来,原因至少有以下3点:

第一是土地挖潜的迫切需要。城中村一般带有建筑密度高、基础设施落后、公共配套设施匮乏、环境脏乱差等种种问题,不全面拆除重建难以根治。但对城中村实施全面改造,绝不仅仅为了改善环境,它还是当前条件下释放土地潜力的必由之路。

众所周知,广州的建设用地已基本没有太多的增长空间,新近公布的《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案也提出2020年后新增建设用地逐步递减。在这种情况下,通过“三旧”改造,向存量用地要发展空间是很自然的选择。而所谓“三旧”,旧厂改造最为简单易行,但问题是单个厂的体量一般不大,而且总不能把工厂全给赶跑了。旧城改造只有公益性的改造(如建设安置房)可行,改作经营性用地即“房屋征收———土地出让”方式的改造存在政策障碍,至少在广州未有成例。而旧村即城中村改造,可一揽子解决城中村各项痼疾,有明确可行的实施路径,可释放的土地潜力巨大(按照2009年公布的数字,全市在册城中村138条,其中拟全面改造的52条),虽然面临政府、村民、企业三方利益平衡和拆迁难等问题,仍不失为“三旧”中至关重要的一环。可以预期,在未来若干年,城中村改造都将是广州土地挖潜的主要方向。

第二是城市格局的不断伸展。虽然全市在册城中村有138条之多,但其实有不少位于偏远郊区,说是城中村多少有点名不副实。但近年来,得益于快速发展的地铁建设,以及空港、南沙等地区的开发,广州城市格局不断伸展。越来越广阔的郊区能够与主城区实现快速通勤,或者干脆自己就成了卫星城区,使越来越多的村成为真正意义上的城中村,并迅速产生出再开发的价值和内在需求。

同时,由于现状建设强度相对较低、规划控制相对宽松、村民对收益的心理预期相对较小,郊区的村往往比市中心的更容易改造。这些村迅速进入政府和开发商的法眼,成为改造的主力军,如正在改造的黄埔文冲村邻近地铁5号线终点站,今年纳入计划的黄埔区3条村、番禺区的两条村离地铁站都不超过500米。

第三是对企业介入的松绑。近年对企业介入旧村改造的政策呈逐步放宽之势。2015年《广州市旧村庄更新实施办法》要求必须在项目实施方案批复后村集体经济组织才可公开选取引入合作企业;2017年《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》将引入合作企业的时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”;今年刚出台的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》创造了“意向合作企业”的概念,村集体经济组织只要经过意见表决、街镇政府审核,即可引入“意向合作企业”,企业介入的时点实际上更加提前了。

开发商固然有提高收益的冲动,有可能通过夸大改造成本、增加建设强度、滞后配套设施建设等手段来达到其目的。但政府对这些并非束手无策,例如对基础数据的摸查和审核,就始终规定须由政府来完成。而所谓让专业的人做专业的事,开发商在项目策划和开发上还是有其独到之处的,放宽其准入条件,对促成项目落地应当是利大于弊。

话说回来,纳入计划、开始改造、完成改造是风马牛不相及的3件事。不要忘了2009年提出的蓝图是用5年时间完成52条城中村的全面改造,但这个计划到2012年就被叫停了,至今实际完成改造的仅有8条、正在改造的仅有17条。今后仍应当在简化审批流程、完善拆迁机制等问题上发力,并需要政府、村民、企业三方通力合作,才可能达到改造的预期目标。

责任编辑:sdnew003
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