激进拿地债务过高 上海第一家房企中华企业600675业绩现颓势

上海老牌国资房企中华企业股份有限公司(600675.SH，以下简称“中华企业”)披露的三季度报告显示，尽管期内现金流量净额回正，但公司业绩依然呈下滑之势。而最近几年间，中华企业的业绩也是持续震荡。分析人士指出，中华企业具有不少先天优势，但后续发展不力，错过了房地产市场的“黄金年代”，同时也因激进拿地导致债务过高、陷入资产重组之困而经营疲软。

业绩颓势已持续多年

10月29日，中华企业发布的三季度报显示，公司经营活动产生的现金流量净额回正至15.94亿元，主要系报告期内销售商品提供劳务收到的现金较上年同期增加、同时支付的各项税费较上年同期减少所致。

但除了现金流回正之外，公司其他财务指标均不太理想：前三季度，中华企业实现营业收入59.67亿元，同比下滑42.92%，主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少所致;归属于上市公司股东的净利润6.29亿元，同比减少66.33%，主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期减少所致;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.64亿元，同比减少78.68%。

同时，期内，基本每股收益亏损0.10元，同比下降67.74%;加权平均净资产收益率4.13%，同比减少8.85个百分点。截至三季度末，一年内到期的非流动负债为38.23亿元，较今年初余额增长102.16%，主要系报告期末部分公司债将于一年内到期转入一年内到期的非流动负债所致。

值得注意的是，中华企业的业绩颓势已经持续多时，仅在今年就一直处于下降通道：一季度公司实现营收13.25亿元，同比减少80.44%，归属于上市公司股东的净利润1.21亿元，同比减少90.78%;上半年，归属于上市公司股东的净利润约为5.95亿元，同比下降64.43%，营业收入约为49.74亿元，同比下降45.58%，基本每股收益盈利0.10元，同比下降62.96%。

若将时间线拉长，这家老牌国资房企的业绩也少有亮眼之处。

官网资料显示，中华企业成立于1954年4月，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，2010年至2013年完成了对上海房地(集团)有限公司100%股权收购。根据三季度报，上海地产集团(由上海市国资委出资成立)持有中华企业68.44%股权，为第一大股东。

作为上海本土首家从事房地产开发的企业，且背靠上海地产集团这棵“大树”，中华企业在行业内的风头曾一时无两。2009年至2010年间，中华企业频繁高调拿地。例如，2009年9月，中华企业以13.99亿元拿下上海宝山区罗店新镇D1-2地块，楼板价9128元/平方米。彼时因地块出让起始价只有4.9亿元，溢价近3倍，被媒体评为“罗店天价”，中华企业的激进作风可见一斑。

但2009年-2015年间，中华企业逐渐陷入经营疲软、利润下滑的窘境，负债总额也从95.93亿元一路飙升至323.53亿元，还在2014年和2015年连续两年因亏损被戴上了“ST”的帽子。

2016年底，中华企业发起与上海地产集团100%控股子公司中星集团的重组工作。历经种种坎坷，至2018年初，重组工作才终于完成，中华企业解决了与中星集团长期存在的同业竞争问题，并获取后者分布于6个城市、约200万平方米的项目，其业绩亦逐渐复苏。

2019年上半年，中华企业实现营业收入91.41亿元，同比增长19.22%，实现归属母公司的净利润16.72亿元，同比大幅增长100.56%。同时，经营改善后的中华企业重回上海土地公开市场，最终在2019年11月成功竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，实现了公司七年来市场化土地获取的“零突破”。但下半年开始，中华企业再次走上下坡路。2019年年报显示，中华企业去年实现营收132.82亿元，同比减少31.13%，归属于上市公司股东的净利润23.4亿元，同比减少9.73%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润20.77亿元，同比减少15.94%。

“一旦被挤出队伍就很难回来”

业内人士直言，中华企业尽管拥有不少先天优势，但后期发力不足，错失了房地产发展的黄金年代。而在当下竞争颇为激烈的市场环境中，想要再度崛起无疑十分困难。

“实际上(中华企业)在全国的影响力已经非常小了，”地产分析师严跃进向《华夏时报》记者坦言：“过去其在上海地位比较高，但是确实错过了市场的投资机会。而且从企业名称也可以看出，属于老传统体制下诞生的企业。若不进行调整，则本身就有各类压力和问题。”严跃进建议，在地产开发之外，中华企业后续可以在长租公寓等领域发力。“至少从此类企业的性质来说，做这一类产品的优势更大”。

“现在的市场环境，一旦被挤出队伍就很难回来。”上海中原地产首席分析师卢文曦也向《华夏时报》记者指出，重组之后，中华企业获取了中星集团旗下多幅土地，但这些项目也在逐渐消耗，所以去年开始，中华企业重新在上海市场上拿地，继续夯实上海土地储备，避免“无米之炊”。只是目前上海出让的住宅用地较少，且地价较高，想要获取性价比较高的地块依然不是易事。

对于公司业绩为何持续下滑、后续在拿地开发、公司发展战略等方面有什么动作等问题，《华夏时报》记者向中华企业董事会办公室致电，接听人员婉拒了采访要求。随后，记者又向中华企业投资者信箱发送了采访提纲，截至发稿未获回复。

不过，《华夏时报》记者注意到，在半年报中，中华企业强调，下半年公司将在确保公司稳定发展和规范运作的基础上继续巩固和深化住宅、商办及存量资产三条开发运营线，进一步提升核心竞争力，朝着成为上海有重要影响力的房地产开发企业的战略目标砥砺前行。而在战略发展上，公司将科学开展“十四五”规划编制，明确目标，细化未来发展行动方案;在项目储备上，公司将积极对外开拓，加强优质资源获取;在资产运营上，公司将聚焦办公资产，对标市场，构建运营管理体系等。

关键词： 中华企业 600675 拿地