央行要求变更原房贷合同 固定利率好还是lpr利率好？

12月28日，央行发布公告，要求银行于2020年3月至8月和客户协商变更原房贷合同，将2020年1月1日前的存量浮动利率商业个人住房贷款的定价基准进行转换，并提供了两种转换方式。一种是转换为固定利率，另一种是以LPR为定价基准加点形成新的浮动利率。那么这两种方式哪一种对购房者更有利呢?

固定利率和LPR加点各有什么特点

假设有位购房者，与银行签订了20年商业性个人住房贷款合同，已经履行了5年，剩余期限为15年，目前的贷款利率是基准利率上浮10%，也就是4.9%×(1+10%)=5.39%。我们以此为例，了解一下两种方式分别是怎样定价的。

1.固定利率

这一种方式比较容易理解，就是不管今后的基准利率和LPR如何调整，剩余的15年都按照5.39%这一固定利率执行。

2.LPR加点浮动利率

这一种方式意味着剩余的15年内，贷款利率是浮动的，每年调整一次，并且贷款利率由调整前最新的LPR和加点数值两部分组成。这个加点数值是固定不变的，而每次调整前最新的LPR则是变动的。

2019年12月公布的LPR是4.8%，加点数值是上述5.39%和4.8%之间的差额，也就是5.39%-4.8%=0.59%，所以2020年全年的利率为4.8%+0.59%，仍然是5.39%。而从2021年开始，每一年的利率则是变动的LPR加上固定的加点数值0.59%。

如何理解“加点可为负值”

上述这个例子的加点是正值。根据央行规定，“加点可为负值”，很多人对这句话不太理解，下面再举个例子说明。

假设另一位购房者目前的贷款利率是基准利率下浮10%，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%，那么他的加点数值是4.41%和4.8%之间的差额，即4.41%-4.8%=-0.39%，这种情况加点就是负值了。

对于这位购买者来说，2020年全年的利率为4.8%-0.39%，仍然是4.41%。而从2021年开始，每一年的利率则是变动的LPR减去0.39%。

两种方式如何进行选择

固定利率和LPR加点浮动利率各有不同特点，那么选择哪一种对我们更有利呢?这需要结合未来的利率变动趋势、目前的贷款利率高低和剩余的还贷期限长短三个方面进行综合考虑。如果剩余的还贷期限比较长，利率有长期向上变动的趋势，很可能高于目前的固定利率水平，那么选择固定利率较为有利，反之可选择LPR加点浮动利率。

根据规定，在2020年3月至8月之间，加点数值不受转换时点的影响，但是只有一次转换机会，转换以后就不能再次转换了。因此我们应充分利用这8个月的时间，好好研究一下选择哪种利率更为有利，可以多听取专业人士的意见再做决定。

关键词： 房贷合同 固定利率 lpr利率